Может ли быть аванс по предварительному договору
Опубликовано: 02.04.2025
Григорий Крынин* подал иск, в котором потребовал от Марины Кожевниковой* вернуть 50 000 руб. за дом и участок. Она получила их в 2012 по расписке с условием заключить договор в 2013-м. Но в этот срок никто из них не предложил другому подписать соглашение. Поэтому в 2015-м Крынин и обратился в суд. Свои требования он подтвердил распиской, где было указано, что передается задаток. Первая инстанция решила, что это был аванс, но его все равно надо вернуть, потому что договор купли-продажи дома не заключался.
Краснодарский краевой суд вынес другое решение. Он поправил нижестоящую инстанцию и уточнил, что 50 000 руб. – задаток, а не аванс, потому что именно так указано в расписке. Тем не менее апелляция решила, что Крынин не имеет права требовать эту сумму. Она рассудила, что главная цель задатка – обеспечить исполнение основного договора. Если сделка не состоялась по вине человека, который передал задаток, сумма не возвращается. Это как раз тот случай, решила тройка судей под председательством Ирины Комбаровой. Крынин не предлагал Кожевниковой подписать соглашение на дом и участок. Он не доказал, что добивался заключения договора, а ответчица от этого уклонялась. «Доказательств, что сделка не состоялась по вине ответчика, суду не представлено», – говорится в определении по делу № 33-28207/17. С таким обоснованием вторая инстанция отказала Крынину в иске.
Главный вопрос в споре: может ли покупатель вернуть задаток по предварительному договору, если никто так и не проявил инициативу по заключению основного договора?
Ее поправила гражданская коллегия Верховного суда. Она подтвердила, что спорная сумма является задатком, но не согласилась, что в иске надо отказать. Если ни одна из сторон в оговоренный срок не проявила инициативу заключить основной договор, то это обязательство заканчивается, объяснила тройка ВС под председательством Вячеслава Горшкова. При этом судьи сослались на п. 6 ст. 429 ГК («Предварительный договор»). Из этой нормы они сделали вывод, что Крынина нельзя обвинять в бездействии и лишать права вернуть задаток. Дело отправилось на пересмотр в апелляцию (пока не рассмотрено).
Аванс или задаток – что выбрать
Платежная – он засчитывается в общую цену
Не только платежная, но и обеспечительная. То есть он обеспечивает заключение основного договора
Специальных требований в законе нет
Соглашение о задатке, независимо от суммы, может быть только письменным (п. 2 ст. 380 ГК)
Что с деньгами, если обязательство прекратилось до начала исполнения или его невозможно исполнить
Что с деньгами, если в неисполнении договора виновата одна из сторон
Вина не влияет на возврат аванса
Если виноват тот, кто дал задаток (покупатель) – деньги остаются у другой стороны. Если виноват тот, кто получил задаток (продавец) – он возмещает двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК)
Если вы уверены, что сделка состоится в оговоренный срок, Бузанова советует выбрать аванс. Если сомнения есть – она рекомендует задаток: он может компенсировать период ожидания и риск отказа.
Задаток придает некоторую уверенность в том, что у сторон серьезные намерения. Но это скорее финансовая, чем юридическая гарантия: продавец может продать дом кому-то еще, а вам будет должен лишь двойную сумму задатка.
Поэтому юристы рекомендуют внимательно оформлять бумаги. Чтобы платеж мог считаться задатком, обязательно нужен договор между сторонами – основной или предварительный, рассказывает Спиричева. Подтверждать сделку может и соглашение о задатке, но в нем надо указать все ее существенные условия, предупреждает адвокат. Она рекомендует использовать слово «задаток» или четко описывать правовые последствия передачи суммы, которые характерны для задатка.
При покупке квартир стороны часто заключают предварительный договор купли-продажи, непременным условием которого является передача аванса.
Такой документ нужен, если стороны договорились о купле-продаже недвижимости, но по разным причинам не могут совершить сделку прямо сейчас, например, у покупателя собрана не вся сумма, а продавец оформил еще не все бумаги.
Важно при составлении соглашения об авансе учесть все тонкости, чтобы не пришлось расставаться с деньгами или понравившейся квартирой.
Сущность аванса
В законодательстве нигде прямо не указано, что такое «аванс».
Ни в Гражданском кодексе, ни в других правовых актах определение термина «аванс» не зафиксировано.
В статье 380 Гражданского кодекса есть упоминание слова «аванс» в связи со сделками с недвижимостью.
Оговорено, что если есть сомнения, что частично переданная сумма является задатком, то она считается авансом, и к ней могут применяться последствия невыполнения договора.
То есть лицо, взявшее аванс, обязано вернуть всю сумму полностью, если сделка сорвалась по его вине.
Если же аванс вовремя не был возвращен, то применяются те же штрафные санкции, что и в случае несвоевременного возврата займа.
Таким образом, аванс вносится, чтобы стороны были уверены, что купля-продажа квартиры состоится, как только все препятствия, не позволяющие это сделать, будут устранены.
В случае если покупатель нарушит договоренность и откажется покупать квартиру, он потеряет свой аванс.
Если не возвращает вовремя, то несостоявшийся покупатель может обратиться в суд и взыскать принадлежащие ему средства вместе с набежавшими процентами.
Отличия аванса и задатка
Несмотря на то, что выполняемые функции аванса и задатка схожи, между ними есть большая разница.
Ключевое отличие – последствия для продавца.
И аванс, и задаток передаются покупателем в качестве гарантии будущей сделки.
Если предварительный договор составлен по всем правилам и в нем присутствует слово «задаток», то продавец, который решит не исполнять свои обязанности, должен будет вернуть покупателю полученные им денежные средства в двойном размере.
Если же в договоре при покупке квартиры фигурирует слово «аванс», либо деньги были переданы просто под расписку, без составления предварительного договора, то за неисполнение обязательств продавец обязуется просто вернуть взятые деньги.
Таким образом, для продавца выгоднее заключать договор аванса.
По сути, аванс его ни к чему не обязывает.
Если он просто отложит деньги, то когда найдет более подходящего покупателя, просто вернет их.
Договор задатка выгоден покупателю.
Кому и как давать аванс?
Аванс следует передавать исключительно продавцу.
Если сделку ведут посредники, то деньги им доверять ни в коем случае не следует, если только они не обладают генеральной доверенностью и не действуют от лица продавца.
Нередки случаи, когда риэлторы мошенничают со взятым авансом, присваивая себе деньги и потом отрицая факт их получения.
Передачу аванса необходимо сопровождать заключением предварительного договора, в названии которого должно фигурировать слово «аванс».
Саму передачу денег фиксируют распиской.
Текст ее стандартный: «Я, такой-то, получил от гражданина такого-то денежные средства в определенной сумме в соответствии с соглашением (договором) об авансе в счет будущей оплаты покупки квартиры, расположенной по такому-то адресу».
Если при этом присутствуют свидетели, они должны поставить на документе свои подписи и расшифровку, а также указать свои контактные данные (обычно это сотовый телефон).
Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту "Обмен жилыми помещениями", где перечислены основания для отказа в обмене
Или ТУТ вы узнаете как осуществляется временная регистрация граждан
Грамотное оформление договора аренды квартиры:
https://legalmap.ru/articles/gp/estate/dog-arend-kvartir/
Что писать в соглашении об авансе?
При составлении предварительного договора в форме соглашения об авансе необходимо обговорить существенные моменты.
Без их учета документ не будет иметь юридической силы.
Так, в договоре должны присутствовать сведения:
- о сторонах. Необходимо привести паспортные данные продавца и покупателя, их контакты;
- об объекте сделки, то есть о квартире. Здесь рекомендуется как можно точнее описать квартиру, привести ее адрес, расположение в доме, количество комнат, метраж, состояние ремонта и другие данные. Это важно, так как продавец может внести какие-то изменения в конструкцию жилища или ухудшить ее состояние;
- о размере аванса. Строгих правил, которые регулируют сумму предварительного платежа, нет. Стороны сами приходят к компромиссному решению. Обычно размер аванса составляет 50–100 тысяч рублей или рассчитывается в процентном отношении в зависимости от стоимости квартиры. Теоретически размер аванса может быть сколь угодно большим, иногда вносимые суммы достигают даже 50 %;
- о способе внесения аванса. Так, деньги могут вноситься наличными, перечисляться на расчетный счет в банке или на сберкнижку;
- о сроках. В соглашении об авансе нужно строго прописать крайние сроки заключения основного договора и передачи остальной части денег;
- об ответственности. Нужно обязательно зафиксировать, что в период действия соглашения продавец не продает квартиру третьим лицам, а покупатель обязуется предоставить недостающие денежные средства. В случае нарушения условий договора деньги должны быть в течение суток возвращены покупателю в полном объеме.
Таким образом, соглашение об авансе является альтернативой договору о задатке и предварительному договору купли-продажи.
Покупатель оказывается «связан» договором, в то время как продавец может продать квартиру и другому лицу, просто вернув аванс.
На что обратить внимание?
При заключении соглашения необходимо обратить внимание на чистоту сделки.
Ведь если квартира окажется под залогом, арестом или на нее появятся претенденты в виде дальних родственников умершего бывшего владельца, то отказаться от ее покупки без потери денег невозможно.
Проверить чистоту сделки проще всего, если обратиться в Росреестр за выпиской.
В ней будет указано, кто является владельцем, находится ли жилплощадь под залогом или арестом, и если да, то на каких условиях.
Также следует обратить внимание на личность самого продавца.
Если возникли сомнения в его дееспособности, например, из-за его возраста или пристрастия к алкоголю, то лучше навести справки и узнать, насколько здоровым этот человек является.
Нужно посмотреть и на поведение посредников.
Если они торопят с авансом, требуют передать деньги им или запрашивают слишком большую сумму, то это повод задуматься: а все ли в порядке с квартирой?
Так что нужно застраховать себя от неприятностей и разочарований в виде потери средств и понравившейся квартиры.
Нередко участники предварительного договора, принимая на себя обязательства по заключению основного договора, обеспечивают их исполнение задатком. При этом они предусматривают, что при отказе от заключения основного договора стороны, уплатившей задаток, последний остается у другой стороны, а в случае отказа от заключения основного договора стороны, получившей задаток, он подлежит возврату контрагенту в двойном размере. Допустимо ли обеспечение задатком обязательств, возникших из предварительного договора?
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 No 13331/09 по делу No А40-59414/08-7-583 (далее – Постановление No 13331/09) содержится вывод о том, что задаток не может применяться в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору. Противоположная точка зрения отражена в Определении ВС РФ от 22.07.2008 No 53-В08-5 (далее – Определение No 53-В08-5), в котором указано, что обеспечение задатком предварительного договора законодательно не запрещено.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
С учетом этого и в теории гражданского права, и в судебной практике выделяют три функции задатка:
- обеспечительную (задаток обеспечивает исполнение обязательств по договору);
- доказательственную (задаток выдается в доказательство заключения договора);
- платежную (задаток выдается в счет причитающихся по договору платежей).
Именно такими соображениями руководствовался Президиум ВАС РФ при вынесении Постановления No 13331/09, отмечая, что согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Поскольку предварительный договор не порождает возникновения денежного обязательства (его предметом, как уже указывалось выше, является обязательство заключить основной договор), задаток по такому договору выдан быть не может.
Тем не менее на практике платежи по предварительному договору все-таки производятся. Цель их совершения зачастую состоит в том, чтобы подтвердить серьезность намерений сторон заключить сделку, платежеспособность приобретателя имущества, обеспечить собственника отчуждаемого объекта денежными средствами, необходимыми для подготовки к сделке, и т. п. Как правило, такие платежи уплачиваются в счет цены основного договора, который должен быть заключен в будущем.
ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОЙ КВАЛИФИКАЦИИ
При возникновении спора о такого рода платежах суды сталкиваются с необходимостью их правовой квалификации.
Арбитражные суды с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении No 13331/09 в основном квалифицируют такие платежи в качестве аванса, в т. ч. в случае, когда они поименованы в договоре как задаток (определения ВАС РФ от 19.10.2009 No ВАС-13238/09 по делу No А32-25114/2008-48/354, от 04.03.2011 No ВАС-1693/11 по делу No А76-34349/09-64-653, от 29.03.2013 No ВАС-3157/13 по делу No А40-139849/10-60-903, постановления ФАС Уральского округа от 18.08.2010 No Ф09-5958/10-С6 по делу No А07-22967/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2011 по делу No А38-281/2011, ФАС Западно-Сиабирского округа от 08.12.2011 по делу No А70-5494/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 22.06.2012 по делу No А32-19421/2011, ФАС Дальневосточного округа от 11.10.2012 No Ф03-4486/2012 по делу No А73-668/2012, ФАС Поволжского округа от 28.02.2013 по делу No А65-9973/2012, ФАС Центрального округа от 13.09.2013 по делу No А23-2114/2012, ФАС Московского округа от 02.10.2013 по делу No А41-2121/13, ФАС Северо-Западного округа от 03.03.2014 по делу No А56-27498/2013).
Нередко формальным поводом для такой квалификации служит п. 3 ст. 380 ГК РФ, согласно которому в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Между тем аванс точно так же, как и задаток, имеет платежную функцию. Разница между ними состоит в том, что в отличие от задатка аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств. И если за платежом, вносимым согласно условиям предварительного договора в счет цены основного договора, который будет заключен в будущем, признавать платежную функцию, то проблем с возможностью признания такого платежа задатком не возникает. Именно такой подход был применен ВС РФ при вынесении Определения No 53-В08-5.
В Определении No 53-В08-5 ВС РФ отклонил доводы ответчика, ссылавшегося на то, что основной договор между сторонами заключен не был, поэтому денежное обязательство отсутствует, т. е. уплаченная согласно предварительному договору денежная сумма не выполняла платежной функции. Не отрицая того, что предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон заключить в будущем основной договор, ВС РФ пришел к выводу о том, что исполнение именно этого обязательства обеспечивалось задатком. Денежным же являлось одно из обязательств покупателя по основ ному договору, в зачет которого в случае его заключения поступила бы внесенная покупателем сумма задатка. Таким образом, по мнению ВС РФ, уплаченные покупателем по предварительному договору денежные средства в данной ситуации выполняли платежную функцию, вследствие чего могли быть квалифицированы как задаток.
Практику совершения платежей по предварительному договору ВАС РФ признает, предлагая в подобных обстоятельствах руководствоваться следующим.
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или ее существенную часть, то суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Этот вывод сформулирован ВАС РФ в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 No 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.
Однако такой подход не позволяет в полной мере решить проблему, связанную с осуществлением платежей по предварительному договору, поскольку:
При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости, покупатель в счет предоплаты по данному договору, оплачивает продавцу оговоренную сторонами сумму.
Данная сумма засчитывается в счет предстоящей оплаты за отчуждаемое имущество.
В договоре эту сумму обозначают авансом, задатком или обеспечительным платежом.
Что это за понятия, в чем разница между ними и что выбрать при заключении сделки?
Российское законодательство не содержит понятия аванса, поэтому данное понятие мы узнаем из словаря.
Авансом (франц. avance) является предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги.
Обычно в виде аванса выплачивается часть будущей суммы оплаты. Аванс представляет форму предоплаты, призванную гарантировать получение денег. В случае расторжения договора аванс подлежит возврату.
Аванс засчитывается как часть оплаты при окончательном расчете. (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. "Современный экономический словарь»).
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст. 380 ГК РФ).
Обеспечительным платежом признается определенная денежная сумма, вносимая по соглашению сторон, одной стороной в пользу другой стороны, в счет обеспечения денежного обязательства по договору.
Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
Аванс является средством предоплаты и не обеспечивает исполнение договора в будущем, в случае расторжения договора, аванс подлежит возврату покупателю.
Задаток и обеспечительный платеж, напротив, являются способами обеспечения исполнения обязательств по договору. В договоре должны быть именно указано, каким способом обеспечивается исполнение по договору (задаток или обеспечительный платеж).
Если в договоре такого указания не содержится, оплаченная сумма признается авансом. В силу п.п. 2,3,4 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
В ст. 380 ГК РФ внесены изменения, позволяющие включать условие о задатке в предварительный договор, а именно: если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Это позволило упорядочить популярную судебную практику признания задатка авансом, которая была свойственна до внесения изменений в ст. 380 ГК РФ (п. 4 о распространении нормы на условия предварительного договора введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, норма вступила в действие 01.06.2015). Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416), задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Однако и с началом действия новой нормы части 4 ст. 380 ГК РФ практика признания неправомерными действий продавцов об удержании задатков в обстоятельствах, если основная сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, продолжилась.
И каждый раз находятся новые причины принятия судами таких решений.
Например, задаток подлежит возврату, если сделка не состоялась из-за внешних обстоятельств (отказ третьих лиц в выдаче документов, необходимых для совершения сделки), также, если стороны в предварительном договоре обговорили конкретную дату для заключения основного договора купли-продажи недвижимости, но сделку так и не заключили в указанный день, обвинения любой из сторон в ее виновности срыва сделки будут лишь голословными.
Если ни одна из сторон не требовала заключения сделки в оговоренный день, то после наступления данной даты обязательства сторон по предварительному договору будут считаться прекращенными, а задаток - подлежащим возврату.
В случае указания в договоре на обеспечительный платеж, при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок данных обстоятельств, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. (ст. 381.1 ГК РФ).
Например, в договоре возможно указать, что в случае отказа покупателя от совершения сделки, обеспечительный платеж не возвращается. Таким образом, при заключении сделки, сторонам важно знать, что даже, если задаток дан после 01.06.2015 г., суд может вынести решение о его взыскании в пользу покупателя.
Если сделка не состоялась, для законного удержания суммы задатка у продавца должны быть доказательства того, что сделка не состоялась по вине покупателя, а он (продавец) предпринимал действительные и активные попытки к заключению основного договора купли-продажи.
Если причиной незаключения сделки послужили внешние обстоятельства, даже если риск их наступления сторона могла бы спрогнозировать, задаток подлежит возврату. В отличие от задатка, аванс не выполняет такой же обеспечительной функции. Независимо от причин неисполнения обязательств, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть аванс.
Обеспечительный платеж является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, условия о его возврате или невозврате, предусматривается соглашением сторон.
Первым моментом, о котором необходимо рассказать с точки зрения нарушений прав сторон договора, является задаток, под которым следует понимать денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон другой стороне, в счет причитающихся платежей по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Задаток является одним из способов обеспечения обязательств, наряду с которым используются «гарантийный взнос», «обеспечительная сумма» и другие, которые передаются при подписании предварительного договора купли-продажи в обеспечение исполнения обязанностей по заключению основного договора.
Нередко при заключении предварительного договора и передаче задатка получается так, что срок предварительного договора истекает, но ни одна из сторон не изъявляет волю на заключение основного договора. Соответственно, либо продавец не возвращает задаток, либо вообще отказывается его вернуть.
В подобных ситуациях прекращаются обязательства, предусмотренные предварительным договором на основании пункта 6 статьи 429 действующего Гражданского Кодекса РФ. Поскольку у продавца отсутствуют законные основания для удержания переданной покупателем суммы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, он обязан возвратить покупателю сумму задатка, которая, по сути, является неосновательным обогащением.
Однако не все продавцы идут на переговоры и отдают задаток по предварительному договору купли-продажи, боясь наказания и понимая все перспективы судебного разбирательства. Для других же судебное решение является единственным основанием для возврата денег покупателю. Есть и такие продавцы, в отношении которых действенным стимулом вернуть деньги, является обращение в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье 159 Уголовного Кодекса РФ.
Основная схема мошенничества
Поскольку с 2009 года регистрирующий орган – Федеральная регистрационная служба РФ при совершении сделки не стала изымать у старого собственника Свидетельство о государственной регистрации права собственности и ставить на нем отметку о погашении, то подобная практика привела к росту случаев получения задатков за уже проданные квартиры. Таким образом, законодательное новшество обернулось новой схемой мошенничества с недвижимостью.
Как себя обезопасить
Для того чтобы обезопасить себя, покупатель, при передаче задатка продавцу, должен помнить:
- Не следует передавать задаток в слишком большом размере;
- Внимательно изучить представленные продавцом документы на объект недвижимости, поскольку не исключена возможность предоставления поддельных документов;
- Необходимо заблаговременно получить выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество, благодаря которой можно убедиться в истинности документов. В случае возникновения спора, суд будет исходить из добросовестности лица, получившего выписку. Кроме того, единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость является государственная регистрация, которая может быть оспорена исключительно через суд.
Выписку из ЕГРП можно получить в территориальном органе регионального управления ФРС по субъекту Федерации, написав заявление и уплатив государственную пошлину в установленном размере.
Как правило, выписка предоставляется через 5 рабочих дней, равно, как и мотивированный отказ в этом с указанием причин. Если реестр прав на недвижимое имущество ведется на электронном носителе, то информация предоставляется заявителю не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения.
Кто имеет право?
Иногда возникают ситуации, при которых установить собственника недвижимого имущества затруднительно, например, если продавцом выступает наследник, право собственности которого возникает с момента открытия наследства независимо от государственной регистрации.
При этом наследник может представить Свидетельство о праве на наследство, проверить подлинность которого практически невозможно, поскольку нотариусы, оформившие наследство, на контакт идут неохотно, прикрывая свои действия «нотариальной тайной». Поэтому единственным способом не быть обманутым продавцом-наследником является сравнение информации, указанной в Свидетельстве о праве на наследство с выпиской из ЕГРП.
Таким образом, если в выписке указан наследодатель, то Свидетельство настоящее. Еще одним подводным камнем при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости в ситуации с наследством является то, что невозможно установить, сколько наследников приняли наследство, а сколько нет.
Следовательно, если обнаружится наследник, принявший наследство, но не оформивший Свидетельство о праве на наследство, он может предъявить виндикационный иск на основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ.
Если имеет место злоупотребление
Следующим риском при совершении сделок с недвижимостью являются ситуации, когда продавец пишет заявление об отказе от государственной регистрации после сдачи документов на регистрацию, требуя от покупателя дополнительной платы. Аналогичные ситуации случаются, когда оплата за недвижимость производится перед сдачей документов на государственную регистрацию.
В данном случае целесообразно обратиться с исковым заявлением о признании права собственности на спорный объект недвижимости, аргументируя свою позицию тем, что договор купли-продажи, несмотря на отсутствие государственной регистрации, был подписан сторонами, а значит, их воля была выражена.
В подписанном сторонами договоре определены существенные условия, в частности, цена недвижимости, которую заплатил покупатель. Следовательно, действия продавца являются злоупотреблением своими правами на основании статьи 10 ГК РФ. Кроме указанного искового заявления, можно предъявить иск о регистрации сделки, руководствуясь нормами пункта 3 статьи 165 Гражданского Кодекса РФ или иск о регистрации права собственности, на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ.
Путаница в законах или пробелы в праве
Тем не менее, предоставляя судебные способы защиты нарушенных прав, законодатель не учел того, что их реализация сопряжена со значительными трудностями, связанными, прежде всего, с позицией регистрирующего органа.
Так, пункт 1 статьи 28 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил, что «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор имеет право отказать только по основаниям, указанным в абзацах 4,6,7,9,10,11 и 12 пункта 1 статьи 20 настоящего закона».
Кроме того, в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным Законом.
В связи с этим главная проблема заключается в том, что документы, необходимые для государственной регистрации, представляются главным образом продавцом. Это означает, что если продавец отзовет свое заявление о государственной регистрации права, то все представленные им документы возвращаются заявителю – продавцу, который уклоняется от прохождения государственной регистрации.
В настоящее время отечественный рынок недвижимости является лакомым кусочком для тех, кто желает нечестно заработать, но зная некоторые нюансы и соблюдая определенные правила можно свести к минимуму возникновение возможных рисков, при совершении сделок с недвижимостью.
Как вариант избегания рисков – обращение в положительно зарекомендовавшие крупные агентства недвижимости, которые не только имею опыт в сфере заключения различных сделок, но и используют в своей деятельности отработанные технологии их проведения, что позволяет крайне редко сталкиваться с серьезными случаями мошенничества.
В любом случае лучше предупредить неправомерные действия контрагента, чем в дальнейшем отстаивать свои права в судебном порядке, тратя немало времени, сил и средств.
Читайте также: