Является ли доходом обеспечительный платеж по договору аренды при усн
Опубликовано: 26.12.2024
Фото Бориса Мальцева, Клерк.Ру
Условия договора аренды определяют порядок учета обеспечительного платежа в расходах арендатора и доходах арендодателя, применяющих упрощенную систему налогообложения.
На практике довольно распространена ситуация, когда арендодатель согласно договору аренды получает от арендатора обеспечительный платеж для обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329, ст. 381.1 ГК РФ). Рассмотрим нюансы бухгалтерского и налогового учета обеспечительного платежа у арендатора и арендодателя при применении ими УСН.
Учет обеспечительного платежа у арендодателя
Если же договор содержит условие о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы, то арендатор и арендодатель должны будут составить акт о его зачете. При этом арендодателю следует отразить сумму обеспечительного платежа в качестве дохода в книге учета доходов и расходов на дату составления акта (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-11-06/2/73977, от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071, от 28.10.2013 № 03-11-06/2/45451, от 08.04.2013 № 03-11-06/2/11372, ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/27235@, УФНС России по г. Москве от 02.09.2010 № 20-14/2/092618@).
Бухгалтерский учет. Порядок бухгалтерского учета обеспечительного платежа у арендодателя рассмотрим на примере.
ПРИМЕР
Фирма на УСН заключила договоры аренды с арендатором 1 и арендатором 2. От первого она получила обеспечительный платеж в размере 10 000 руб., от второго - 15 000 руб. При этом в договоре с арендатором 1 установлено, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного плтежа, а согласно договору с арендатором 2 обеспечительный платеж будет позднее зачтен в счет арендной платы.
Расчеты с арендатором 1:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет "Обеспечительный платеж"
- 10 000 руб. - получен обеспечительный платеж от арендатора 1 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;
ДЕБЕТ 76 субсчет "Обеспечительный платеж" КРЕДИТ 51
- 10 000 руб. - произведен возврат обеспечительного платежа в конце срока действия договора аренды.
Расчеты с арендатором 2:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет "Обеспечительный платеж"
- 15 000 руб. - получен обеспечительный платеж от арендатора 2 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;
ДЕБЕТ 76 субсчет "Обеспечительный платеж" КРЕДИТ 76 субсчет "Арендная плата"
- 15 000 руб. - в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы на дату составления акта;
ДЕБЕТ 76 субсчет "Арендная плата" КРЕДИТ 91 субсчет "Прочие доходы"
- 15 000 руб. - полученный обеспечительный платеж отражен в составе арендной платы в качестве дохода в соответствии с актом на дату его составления.
Обеспечительный платеж в учете арендатора
Ситуация практически аналогична рассмотренной выше. При наличии условия о возврате обеспечительного платежа по окончании договора он не может быть учтен арендатором при расчете базы по "упрощенному" налогу в силу того, что не поименован в перечне расходов, приведенном в Налоговом кодексе (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
При этом отметим, что арендатор не должен учитывать данную сумму и в составе доходов в момент возврата (письмо Минфина России от 12.12.2008 № 03-11-04/2/195).
Если же согласно условиям договора между арендатором и арендодателем обеспечительный платеж в последующем будет учтен в составе арендной платы за какой-либо период, то он будет отражен в книге учета расходов и доходов в качестве расхода, связанного с арендной платой за этот период (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; письма Минфина России от 03.04.2015 № 03-11-11/18801, от 28.06.2011 № 03-11-06/2/99).
Бухгалтерский учет обеспечительного платежа у арендатора также рассмотрим далее на примере.
ПРИМЕР
Согласно договорам аренды фирма на УСН перечисляет обеспечительные платежи арендодателю 1 в сумме 10 000 руб., арендодателю 2 - 15 000 руб.
При этом в договоре с арендодателем 1 указано, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного платежа фирме. А по договору с арендодателем 2 будет позднее произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы.
Расчеты с арендодателем 1:
ДЕБЕТ 76 субсчет "Обеспечительный платеж" КРЕДИТ 51
- 10 000 руб. - произведен обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательств по договору аренды;
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет "Обеспечительный платеж"
- 10 000 руб. - произведен возврат обеспечительного платежа по окончании договора аренды.
Расчеты с арендодателем 2:
ДЕБЕТ 76 субсчет "Обеспечительный платеж" КРЕДИТ 51
- 15 000 руб. - произведен обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательств по договору аренды;
ДЕБЕТ 76 субсчет "Арендная плата" КРЕДИТ 76 субсчет "Обеспечительный платеж"
- 15 000 руб. - в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен его зачет в счет арендной платы на дату составления акта;
ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 "Арендная плата"
- 15 000 руб. - учет обеспечительного платежа в составе арендной платы в качестве расхода на дату составления акта о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа.
Сумма задатка, полученного по договору аренды, не является доходом "упрощенца", если такой платеж обеспечительный и направлен, например, на удержания в возмещение ущерба, задолженности, отступного или на возврат при расторжении договора.
Фирма на УСН, которая сдает в аренду помещения, может предусмотреть в договоре со съемщиком в качестве выполнения им обязательств перечисление задатка (обеспечительного платежа) 1 . Ситуация порождает насущные вопросы. Вправе ли арендодатель учитывать такие суммы при расчете "упрощенного" налога, в какой момент задаток отражают в книге учета доходов и расходов?
"Упрощенцы" ведут учет доходов кассовым методом 2 . То есть датой получения доходов признается день поступления денег на расчетный счет в банке и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) иным способом. Компания должна отражать все получаемые доходы в книге учета доходов и расходов на дату их поступления. Суммы предоплаты при кассовом методе также включают в состав доходов*.
Вправе ли фирма на УСН рассматривать обеспечительный платеж арендатора не как аванс, то есть не признавать его доходом и не отражать при расчете "упрощенного" налога? У финансового ведомства по данному вопросу есть своя позиция. Сумма полученного задатка не является доходом "упрощенца" только в том случае, если она имеет исключительно обеспечительную функцию 3 и направлена, например, на удержания в возмещение ущерба, задолженности, отступного, на возврат при расторжении договора и прочее. Чтобы не возникло споров с налоговиками, сумму задатка в договоре аренды лучше указать отдельно от арендной платы. Отметим, что иногда инспекторы все же придираются к задаткам и пытаются включить их в базу расчета "упрощенного" налога, но суды встают на сторону компаний 4 .
Доходом для фирмы на УСН будет не полученный обеспечительный платеж, а сумма возмещения убытков или ущерба из этого депозита. Признают такие доходы на дату проведения удержаний 5 . Компании необходимо позаботиться о документах, подтверждающих, что произведено удержание на ту дату, которая указана в книге учета доходов и расходов. Такими документами могут быть, например, направленное арендатору претензионное письмо, бухгалтерская справка, соглашение о расторжении договора.
ОАО "Актив" (арендодатель на УСН) заключило с ОАО "Пассив" (арендатор) договор аренды нежилого помещения сроком на 6 месяцев с 1 сентября. Согласно условиям договора обеспечительный платеж составляет 35 000 руб., ежемесячная арендная плата — 25 000 руб. При этом сумма обеспечительного платежа должна быть перечислена арендатором не позднее 5 сентября. Арендодатель вправе в течение срока действия договора использовать обеспечительный платеж на удержания в возмещение ущерба, задолженности, отступного или возвратить арендатору по окончании срока действия договора.
1 сентября на расчетный счет ОАО "Актив" поступила сумма арендной платы за сентябрь, а 3 сентября — сумма обеспечительного платежа. 30 октября ОАО "Пассив" направило соглашение о расторжении договора аренды от 29 октября № 2. ОАО "Актив", в свою очередь, полностью удержало полученный им обеспечительный платеж в качестве отступного за досрочное расторжение договора арендатором.
В книге учета доходов и расходов арендодатель отразит суммы следующим образом (см. с. 80).
Сумму задатка в книге учета доходов и расходов на момент поступления на расчетный счет (3 сентября) не отражают.
Если обеспечительный платеж направлен на своевременную компенсацию арендной платы, в случае ее просрочки задаток необходимо зачесть в счет арендной платы и включить в состав доходов. Поступившая позже арендная плата станет авансовым арендным платежом за следующие периоды, если не будет заключено какое-либо дополнительное соглашение к договору.
Доходом "упрощенца" будет не полученный обеспечительный платеж, а сумма возмещения убытков или ущерба из этого депозита
Возможна ситуация, когда в договоре аренды предусмотрено условие о том, что задаток направляется на зачет арендной платы (например, за последний месяц аренды). Обеспечительный платеж в таком случае признают доходом "упрощенца" в момент поступления денег на расчетный счет. Это связано с тем, что задаток в данной ситуации не имеет обеспечительной функции и его можно рассматривать как предоплату по договору аренды.
Задаток не признают доходом
Допустим, фирма на УСН сдает в аренду помещения. В договоре аренды со съемщиком в качестве выполнения им обязательств предусмотрено перечисление задатка (обеспечительного платежа) (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Возникает вопрос, вправе ли "упрощенец" обеспечительный платеж арендатора не признавать доходом и не отражать при расчете "упрощенного" налога?
Как известно, компании на УСН при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. При этом такие фирмы не учитывают доходы, не принимаемые в расчет базы по налогу на прибыль (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249, ст. 250, 251 НК РФ). В частности, к ним относятся доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ). Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ).
Таким образом, сумма задатка (обеспечительного платежа) не является доходом и не учитывается при расчете налога при УСН. Отметим, что данной позиции придерживаются Минфин России и налоговики в своих разъяснениях (письма Минфина России от 24.07.2012 № 03-11-06/2/94, от 10.02.2011 № 03-11-06/2/19, от 06.10.2008 № 03-1-04/2/153, УФНС России по г. Москве от 09.03.2005 № 18-08/3/1464).
Сноски:
1 подп. 4 п. 1 ст. 346.25 НК РФ
1 п. 1 ст. 329 ГК РФ
2 п. 1 ст. 346.17 НК РФ
3 письма Минфина России от 10.02.2011 № 03-11-06/2/19, от 06.10.2008 № 03-1-04/2/153, от 29.05.2007 № 03-11-04/2/145
4 пост. ФАС ВСО от 19.11.2010 по делу № А33-5986/2007
5 письмо Минфина России от 12.05.2012 № 03-11-06/2/68
Обеспечительный (или гарантийный) платеж (ч. 1 ст. 329 ГК РФ), предусмотренный условиями арендного договора, представляет собой денежную сумму, которую одна сторона договора вносит в пользу другой стороны в целях возмещения возможных убытков последней или неустойки в случае нарушения договора. Поэтому при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства по данному договору (ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ). В таком случае обеспечительный платеж, полученный арендодателем, применяющим УСНО, с большой долей вероятности будет признан налогооблагаемым доходом. Иными словами, налоговые последствия для арендодателя-«упрощенца» в части обеспечительного платежа напрямую зависят от условий, на которых он вносится арендатором (как говорится, «дьявол кроется в деталях»). Какие формулировки в договоре будут свидетельствовать не в пользу арендодателя?
Обеспечительный платеж в арендных отношениях при УСНО
Участники арендных отношений вправе определить в условиях договора один из вариантов использования обеспечительного (гарантийного) платежа. Он может быть:
либо возвращен арендатору – в случае ненаступления в предусмотренный договором срок соответствующих обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ);
либо использован для возмещения возможного ущерба имуществу арендодателя или зачета последнего платежа при расторжении договора аренды (словом, в случае задержки арендного платежа арендодатель может зачесть обеспечительный платеж в счет платы за предоставленное в аренду имущество). Кроме того, договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (ч. 3 ст. 381.1 ГК РФ). Таким обстоятельством может быть, к примеру, расходование суммы обеспечительного платежа на возмещение убытков или неустойки.
Обратите внимание: на сумму обеспечительного платежа законные проценты за пользование денежными средствами (установленные ст. 317.1 ГК РФ) не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
Таким образом, арендодатель фактически выступает временным держателем обеспечительного (гарантийного) платежа. При этом в рамках УСНО при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Согласно пп. 2 п. 1 названной статьипри определении налоговой базы по налогу на прибыль (а также «упрощенному» налогу) не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств. Об обеспечительном платеже в данной норме не упоминается. Но, принимая во внимание общую правовую природу залога и обеспечительного платежа, Минфин в Письме от 28.10.2015 № 03-03-06/2/61826 указал, что названный подпункт может быть применен к обеспечительному платежу.
Однако следует учесть, что подобное освобождение в отношении обеспечительного (гарантийного) платежа действует отнюдь не в любых ситуациях. Если такой платеж выполняет функцию аванса, арендодатель, применяющий УСНО, должен включить его в базу по единому налогу.
Иначе говоря, обеспечительный платеж не всегда приносит его получателю экономическую выгоду от исполнения договора, учитываемую при налогообложении. На это обстоятельство указано в п. 10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.07.2018 (далее – Обзор). И это справедливо. Ведь в силу п. 1 ст. 41 НК РФ возникновение облагаемого налогом дохода обусловлено фактом получения экономической выгоды, а также возможностью ее учета и оценки. Соответственно, у арендатора, который произвел такой платеж, на момент перечисления (или передачи) денежных средств арендодателю не возникает и расход. В свою очередь, не возникает доход у арендодателя до момента наступления события, которое порождает использование этого платежа. Доходы и расходы у участников арендных отношений появляются лишь при наступлении обстоятельств, установленных договором аренды, обязательства по которому обеспечивает сумма гарантийного платежа.
Указанный платеж следует рассматривать в качестве авансового (который в рамках УСНО включается в состав налогооблагаемых доходов) также в случае, если стороны укажут в договоре, что данный платеж учитывается в расчетах по основному обязательству при расторжении договора аренды.
К сведению: по мнению высших арбитров, при определении объекта обложения «упрощенным» налогом арендодателю следует исходить из условий договора, обязательства по которому обеспечиваются гарантийным платежом.
Обобщая сказанное, можно сделать два вывода.
1. Если арендодатель получает от арендатора платеж для обеспечения исполнения обязательств (в обеспечение заключения договора аренды) на условиях возврата указанного платежа после истечения срока арендного договора, то у него не возникает дохода, учитываемого при исчислении налоговой базы по «упрощенному» налогу.
2. Если условиями договора не предусмотрен возврат арендодателем суммы обеспечительного платежа арендатору, такая сумма признается доходом, связанным с оплатой реализованных услуг по предоставлению имущества в аренду, которые включаются в состав доходов в целях налогообложения в рамках УСНО.
Добавим: подобные выводы не откровение, ведь на необходимость разграничения вышеупомянутых ситуаций в части возникновения у арендодателя, применяющего УСНО, налогооблагаемого дохода чиновники Минфина указали еще в Письме от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071.
На конкретных примерах
Теперь что касается арбитражной практики. В пункте 10 Обзора Президиум ВС РФ упомянул два решения кассационных инстанций (правда, без указания реквизитов дела) с противоположными выводами. Исход каждого из этих споров определили конкретные обстоятельства.
В первом деле в договоре аренды стороны предусмотрели, что внесенный арендатором гарантийный платеж учитывается при расчетах за последний период аренды либо за иной период, в котором арендатором будет допущена просрочка внесения арендной платы.
Именно эта формулировка из договора определила исход спора: арбитры, руководствуясь ст. 41 НК РФ, признали правомерными доводы налоговиков о том, что поступление данного платежа связано с экономической выгодой от исполнения договора аренды. Поэтому на основании п. 1 ст. 346.17 НК РФ данная сумма подлежала включению в налоговую базу по факту ее поступления: денежные средства, поступившие арендодателю, применяющему УСНО, в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, выполняют функцию аванса, то есть являются экономической выгодой будущих периодов.
По материалам второго дела, упомянутого высшими арбитрами, прослеживается иная картина. На этот раз из условий договора аренды не усматривалось намерение сторон соотнести поступивший обеспечительный платеж с тем или иным периодом исполнения обязательств по договору аренды в будущем. Напротив, стороны договорились (и отразили это в договоре), что поступивший обеспечительный платеж арендодатель может использовать только в случае причинения убытков его имуществу. Если такие обстоятельства не наступили, платеж подлежит возврату арендатору по окончании действия договора. Возвратный характер платежа в данном деле обусловил вывод арбитров о необоснованности включения контролерами в налоговую базу по УСНО суммы обеспечительного платежа, поступившего от арендатора.
Арендодателям на УСНО, на наш взгляд, следует обратить внимание на Постановление АС ЗСО от 03.05.2018 № Ф04-1313/2018 по делу № А81-4784/2017, в котором предметом спораявлялись также суммы обеспечительного платежа. В данном случае арендными договорами была предусмотрена возможность зачета обеспечительного платежа в счет исполнения обязательств по договорам. Правда, проведение подобного зачета осуществлялось только на основании двустороннего соглашения сторон.
Налоговики в данном споре (конечно) настаивали, что денежные суммы, поступившие на расчетный счет арендодателя на УСНО, являлись авансовыми платежами по договорам аренды.
Но суды пришли к иному выводу: само по себе наличие долга по арендной плате не являлось основанием для проведения в одностороннем порядке зачета обеспечительных взносов и сумм платы, причитающейся арендодателю по рассматриваемым договорам. Указанные обстоятельства не позволяют квалифицировать суммы обеспечительных платежей в качестве налогооблагаемых доходов арендодателя при расчете «упрощенного» налога, поскольку эти средства не находились в полном распоряжении арендодателя, а были обременены встречными и взаимосвязанными обязательствами.
Итак, примеры судебных решений подтверждают наш тезис о том, что исход спора относительно признания обеспечительного платежа налогооблагаемым для целей применения УСНО доходом напрямую зависит от условий арендного (или иного) договора, определяющего порядок использования или возврата обеспечительного (гарантийного) платежа. А значит, «упрощенцы» при заключении арендных договоров с применением таких платежей могут заранее просчитать налоговые риски, связанные с ними.
Несколько слов о моменте признания доходом суммы обеспечения
Общеизвестно, что датой получения дохода у налогоплательщиков, применяющих УСНО, признается день поступления денежных средств на счета согласно в банках и (или) в кассу, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
В связи с этим возникает вопрос: на какую дату арендодатель должен признать доход в виде обеспечительного платежа – на дату получения платежа или на дату проведения зачета этой суммы в счет оплаты аренды?
Из разъяснений официальных органов следует, что при решении вопроса о дате признания доходом суммы обеспечительного платежа по арендному договору арендодателю нужно руководствоваться условиями договора.
Не возвращаемая арендатору сумма обеспечительного платежа признается доходом арендодателя, который связан с оплатой реализованных услуг по предоставлению имущества в аренду и включается в налоговую базу:
либо как аванс – на дату получения (см. Письмо Минфина России от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071);
Пример.
Компания, применяющая УСНО, заключила с обществом договор аренды на 11 месяцев, условиями которого предусмотрен обеспечительный платеж в размере 50 000 руб. Он согласно договору подлежит зачету в последний арендный платеж при расторжении договора с арендатором. Договор действует с 1 января 2019 года, а арендные платежи по нему подлежат уплате не позднее 15-го числа оплачиваемого месяца. Первый арендный платеж и сумма обеспечительного платежа поступили на расчетный счет компании-арендодателя 15 января 2019 года.
Арендный платеж компания включила в налоговую базу по «упрощенному» налогу на дату получения, то есть 15 января 2019 года.
Сумма обеспечительного платежа, поступившая арендодателю в этот же день, согласно условиям договора аренды выполняет функцию аванса. Следовательно, такая сумма признается доходом, связанным с оплатой реализованных услуг по предоставлению имущества в аренду. Она подлежит включению в состав доходов в целях налогообложения в рамках УСНО (ст. 41, п. 1 ст. 346.17 НК РФ, п. 10 Обзора, Письмо Минфина России от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071).
Таким образом, не возвращаемую арендатору сумму обеспечительного платежа в размере 50 000 руб. компания должна признать доходом и включить в налоговую базу по «упрощенному» налогу на дату проведения зачета в счет последнего арендного платежа (Письмо ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/27235@). В данном случае зачет должен быть произведен 15 ноября 2019 года, соответственно, в налоговую базу обеспечительный платеж в размере 50 000 руб. компания должна включить на эту дату.
Отражение в бухгалтерском учете суммы обеспечения
Доходы от сдачи в аренду имущества арендодатель учитывает (п. 4, 5, 7, 12, 15 ПБУ 9/99 «Доходы организации»):
либо в составе доходов от обычных видов деятельности (если предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности) с отражением сумм по кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка»;
либо в составе прочих доходов с отражением сумм по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы».
Доходы признаются при соблюдении условий, определенных в п. 12 ПБУ 9/99, в рассматриваемом случае – на последнее число каждого текущего месяца предоставления имущества в аренду (15 ПБУ 9/99).
Если условиями договора аренды предусмотрен обеспечительный платеж, который выполняет не только обеспечительную функцию, но и платежную, то он не признается доходом и учитывается в составе кредиторской задолженности (п. 3, 12, 15 ПБУ 9/99).
Сумма полученного обеспечительного платежа в учете отражается как кредиторская задолженность на основании записи по дебету счета 51 «Расчетные счета» и кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» (п. 12 ПБУ 9/99).
В дальнейшем при зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы за последний месяц аренды производится внутренняя запись по аналитическим счетам счета 76: по дебету аналитического счета «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» и кредиту аналитического счета «Расчеты с арендатором по арендной плате».
Кроме того, для обобщения информации о наличии и движении полученных гарантий в обеспечение выполнения обязательств и платежей по договору аренды суммы обеспечения отражаются на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные». Суммы обеспечений, учтенные на данном счете, списываются по мере погашения задолженности. Аналитический учет по счету 008 ведется по каждому полученному обеспечению.
Договор аренды. Мы арендодатели. Выставляем счета арендатору за коммунальные услуги. Если в договоре аренды это обозначить как «арендатор компенсирует коммунальные услуги», будет ли это являться доходом по УСН для нас? Прочитали, что если в договоре аренды будет звучать «компенсация коммунальных услуг», то в доходы это не идет. Так ли это?
В соответствии со ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения в составе доходов учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
При определении объекта налогообложения в составе доходов не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.
Согласно ст. 249 НК РФ выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
По мнению Минфина РФ, суммы платежей, поступающие арендодателю от арендатора в оплату коммунальных платежей, должны учитываться в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Чиновники указывают, что ст. 251 НК РФ не предусматривает исключение из доходов возмещения стоимости коммунальных расходов (потребленных электроэнергии, отопления и т.п.), поступающего арендодателю от арендатора.
Таким образом, суммы указанных возмещений учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (письма от 17.04.2013 г. № 03-11-06/2/13101, от 17.04.2013 г. № 03-11-06/2/13097, от 18.07.2012 г. № 03-11-11/210).
Налоговые органы также настаивают на включении сумм полученного от арендатора возмещения в доходы, а сумм оплаты коммунальных услуг специализированным организациям – в расходы арендодателя.
При этом размер таких доходов равен размеру расходов на оплату коммунальных услуг.
То есть доходы и расходы, как правило, перекрывают друг друга и не увеличивают налоговую базу по налогу при УСН при применении объекта налогообложения «доходы минус расходы».
Однако если арендодатель применяет УСН с объектом налогообложения «доходы», то он не сможет учесть в составе расходов затраты по оплате специализированным организациям стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг, но должен будет учесть доход в размере полученного от арендатора возмещения.
Разумеется, это невыгодно арендодателю, ведь сумма налога к уплате в данном случае возрастает.
Ранее суды при рассмотрении налоговых споров по подобным вопросам часто принимали сторону налогоплательщиков, указывая, что сумма компенсации не является доходом (экономической выгодой) арендодателя (например, постановление ФАС Уральского округа от 04.08.2009 г. № Ф09-4747/09-С2).
В Определении от 29.01.2008 г. № 18186/07 ВАС РФ указал, что суммы возмещения по оплате коммунальных платежей арендатором не являются доходом арендодателя.
Однако в 2011 году ВАС РФ изменил свою позицию по данному вопросу.
В постановлении от 12.07.2011 г. № 9149/10 Президиум ВАС РФ сообщил, что оплачивая коммунальные и иные связанные с содержанием торгового павильона услуги, предприниматель исполнял собственную обязанность, возлагаемую на него договором аренды, по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем его назначению, в связи с чем оплата этих услуг является затратами, необходимыми для осуществления предпринимателем деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду.
В рассматриваемых отношениях плата состояла из двух частей: постоянной и переменной.
Постоянная часть представляла собой плату за пользование торговым павильоном, переменная складывалась из стоимости коммунальных услуг, необходимых для обеспечения использования арендуемого помещения по его назначению.
Компенсация арендатором стоимости данных услуг приводит к образованию экономической выгоды на стороне арендодателя.
Согласно п. 4 ст. 250 НК РФ доходы от сдачи в аренду имущества, если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ, признаются внереализационными доходами.
При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ.
Компенсация расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества в данный перечень не входит.
Таким образом, полученные арендодателем от арендатора денежные средства за предоставленные коммунальные услуги являются его доходом от сдачи имущества в аренду, который подлежит отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения (конец цитаты).
Соответственно, контролирующие органы еще больше утвердились в своих требованиях.
Любопытно в плане рассматриваемой проблемы постановление ФАС Уральского округа от 12.05.2012 г. № Ф09-2944/12.
Предпринимателем-арендодателем заключены договоры на электроснабжение, на отпуск питьевой воды и прием сточных вод по адресу нахождения переданных в аренду помещений.
Арендаторы, не заключая договоры со снабжающими организациями о предоставлении коммунальных услуг, фактически потребляли данные услуги.
Поскольку потребителем услуг предприниматель не являлся, он выставлял арендаторам к оплате счета за коммунальные услуги в суммах, равных предъявленным снабжающими организациями.
Полученные суммы налогоплательщик полностью перечислял снабжающим организациям.
Таким образом, указал суд, действия предпринимателя не обусловлены исполнением договоров аренды, за данные действия вознаграждения предприниматель не получал.
Перечисленные арендаторами суммы дохода предпринимателя не образуют.
При этом ФАС Уральского округа отклонил ссылку налоговой инспекции на правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлении от 12.07.2011 г. № 9149/10, так как в рассматриваемом судом деле отсутствует факт компенсации арендодателю расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества.
Но данный вариант все равно опасный, раз рассматривался на уровне ФАС.
Проще оформить отношения с использованием посреднического договора.
По сути своей вариант с посредническим договором практически не отличается от варианта с возмещением затрат, но возмещение затрат в данном случае грамотно оформлено с юридической точки зрения и имеет благоприятные налоговые последствия.
Из всех разновидностей посреднических договоров в данной ситуации оптимальным выбором будет договор комиссии, либо агентский договор по типу комиссии (на основании которого посредник действует от своего имени).
Согласно п. 1 ст. 990 ГК РФ по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
При агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала.
В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
Из этого следует, что непосредственно в текст договора аренды можно включить положения, регулирующие права и обязанности сторон по исполнению не только самого договора аренды, но и договора комиссии.
Например, в договоре можно указать: «Арендодатель обязуется обеспечивать Арендатора электроэнергией, газом и водой, приобретаемыми от имени Арендодателя, но за счет и по поручению Арендатора».
Оплата коммунальных услуг, приобретенных арендодателем-комиссионером для арендатора-комитента, не является расходом арендодателя (п. 2 ст. 346.16 НК РФ), а компенсация коммунальных платежей арендатором не является доходом арендодателя в соответствии с п.п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ.
При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у комиссионера (агента), применяющего УСН, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.
Такой подход предлагает и сам Минфин РФ (письма от 17.04.2013 г. № 03-11-06/2/13101, от 17.04.2013 г. № 03-11-06/2/13097).
Продолжаю выкладывать отдельные блоки комментария к нормам ГК об обязательствах и договорах. На этот раз речь идет о нормах, посвященных такому способу обеспечения как обеспечительный платеж. Данный текст не является окончательным и еще будет дорабатываться. Буду благодарен за любые замечания и предложения.
Статья 381.1. Обеспечительный платеж
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
Комментарий:
1. Статья 381.1 ГК, вступившая в силу с 1 июня 2015 года, вводит регулирование такого известного практике способа обеспечения как обеспечительный платеж. В реальной договорной практике такие условия нередко обозначают также как гарантийный платеж (депозит), страховой депозит или обеспечительный депозит.
1.1. Обеспечительный платеж, как его урегулировал ГК, следует отличать от условия договора, которое стороны иногда называют также обеспечительным платежом, но которое, по сути, является условием о задатке. Возникновение практики обозначения задатка в качестве обеспечительного платежа было вызвано желанием сторон обойти признанный в практике ВАС запрет на включение задатка в предварительный договор (см. комментарий к ст.380 ГК). В свете того, что ГК с 1 июня 2015 года прямо признал возможность включения задатка в предварительный договор (п.4 ст.380 ГК), а также ради избежания путаницы, которая неизбежно возникает в связи с тем, что законодатель термин «обеспечительный платеж» присвоил совсем иному способу обеспечения, использование вместо понятия «задаток» эвфемизма «обеспечительный платеж» нецелесообразно.
1.2. Суть конструкции обеспечительного платежа состоит в том, что одна из сторон договора в обеспечение возможных в будущем, но не предопределенных своих денежных обязательств перед кредитором вносит ему вперед некую сумму на своего рода «депозит», сумма которого (или часть суммы которого) может быть кредитором зачтена к сумме возникшего у лица, внесшего такой платеж, денежного обязательства (если таковое, действительно, возникнет). Такие денежные платежи часто вносятся при получении вещей в прокат (при этом нередко ошибочно называются залогом) и нацелены на обеспечение возможных требований прокатной конторы о погашении ущерба в случае порчи или гибели объекта проката. В аренде недвижимости такого рода «депозиты» покрывают возможный ущерб недвижимости, вскрытый при возврате объекта недвижимости арендодателю. Чаще всего требованиями, ради гарантирования которых вносятся такие «депозиты», являются требования о возмещении убытков или неустойки. Но потенциал такой конструкции достаточно широк. Так, например, в финансовых сделках деривативного типа подобного рода «депозиты» могут гарантировать оплату соответствующих платежей, если оные в результате колебания цены базового актива будут причитаться с внесшей такой «депозит» стороны.
1.3. При возникновении денежного обязательства, обеспеченного внесением должником обеспечительного платежа, у другой стороны возникает право на зачет требования по данному обязательству к встречному требованию плательщика о возврате обеспечительного платежа. Соответственно, зачет происходит не автоматически, а на основе инициативы лица, получившего обеспечительный платеж. При этом данный зачет имеет определенную специфику. Во-первых, он происходит, несмотря на то, что срок возврата обеспечительного платежа к моменту зачета еще не наступил, что отличает этот зачет от общего режима зачета встречных требований (ст.410 ГК). Во-вторых, по смыслу ст.381.1 ГК правом на такой зачет обладает только кредитор по обеспеченному обеспечительным платежом обязательству. Лицо, внесшее такой платеж, не вправе инициировать такой зачет и освободиться от исполнения данного обязательства, сославшись на наличие у кредитора обеспечительного платежа. Реализация зачета по смыслу ст.381.1 ГК происходит посредством уведомления должника в точном соответствии с общими правилами о зачете.
При этом ничто не блокирует право сторон договориться в договоре о том, что правом на зачет обладает также и лицо, внесшее обеспечительный платеж. Кроме того, стороны могут договориться о том, что зачет будет происходить автоматически в момент возникновения обеспеченного обязательства.
1.4. Стороны могут договориться о восполняемом характере обеспечительного платежа. В последнем случае, если в ходе исполнения договора возникло обеспечиваемое денежное обязательство, и кредитор воспользовался своим правом на зачет, у него возникает право потребовать довнесения обеспечительного платежа с целью восстановления размера обеспечения на случай повторного возникновения соответствующих обязательств (например, выявления нового ущерба арендованному имуществу).
1.5. От обычного аванса обеспечительный платеж отличается тем, что он вносится не за товар, работы или услуги, а на покрытие денежных обязательств внесшего такой платеж лица, возникновение которых в будущем не предопределено. Вероятностный характер возникновения обеспечиваемых денежных обязательств (то есть самого основания для оплаты) препятствует признанию таких «депозитов» классическим авансированием. Этот квалифицирующий признак обеспечительного платежа не вполне четко отражен в тексте ст.381.1 ГК, но может быть выведен из толкования п.1 данной статьи и самой природы этого института. Во-первых, если бы речь шла о внесении обеспечительного платежа в счет уже возникших денежных обязательств (например, по оплате), то данная конструкция была бы обычным авансом и лишалась бы статуса обеспечения и не заслуживала бы указания в Главе 23 ГК, посвященной средствам обеспечения. Во-вторых, указанные в п.1 ст.381.1 ГК примеры тех обязательств, которые могут быть обеспечены обеспечительным платежом, как раз и состоят в обязательствах, возникновение которых не предопределено (убытки, неустойка, платежи по деривативным договорам). В-третьих, в норме п.1 ст.381.1 ГК указывается на то, что обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. Данное положение следует толковать не как устанавливающее одну из возможностей, а как указание на квалифицирующий признак обеспечительного платежа. Иначе говоря, условие договора должно квалифицироваться как обеспечительный платеж только тогда, когда этот платеж обеспечивает обязательство, которое может возникнуть в будущем.
Но при этом ничто не мешает сторонам предусмотреть в договоре комбинированное условие о внесении аванса, который может использоваться арендодателем одновременно и в качестве обеспечительного платежа. Например, стороны договора аренды могут согласовать внесение арендатором аванса за последний месяц аренды и установить, что данную сумму арендодатель может использовать в качестве обеспечения возможных обязательств арендатора по покрытию убытков арендодателя, связанных с причинением вреда арендованному имуществу, или неустойки, начисленной за нарушение арендатором тех или иных обязательств. В подобных случаях при возникновении соответствующих денежных обязательств арендатора в ходе исполнения договора арендодатель может зачесть сумму такого аванса в счет своих возникших требований и предъявить арендатору требование о повторном внесении аванса за последний месяц аренды.
1.6. Обеспечительный платеж отличается от залога тем, что а) объект обеспечительного платежа однороден объекту обеспечиваемого обязательства (в обоих случаях речь идет о денежных средствах), и, соответственно, залоговый режим, предполагающий процедуру обращения взыскания на объект залога, здесь просто неприменим, б) объектом обеспечения является денежная сумма, которая переходит в «собственность» кредитора и подлежит возврату в случае невозникновения обеспеченного денежного обязательства и нереализации получаталем своего права на зачет. Обеспечительный платеж в чем-то похож на эскроу, но в отличие от последнего тут стороны обходятся без привлечения третьего лица: «депозит» передается в руки самого кредитора.
1.7. Обеспечительный платеж следует также отличать от такого условия договора как гарантийное удержание. Последнее нередко используется в договорах купли-продажи или подряда и состоит в том, что определенная часть причитающейся продавцу (подрядчику) цены задерживается и выплачивается по окончании гарантийного срока с той целью, что, если в период гарантийного срока будут выявлены дефекты, покупатель (заказчик) сможет зачесть свои требования по возмещению расходов на устранение дефектов и иных убытков к сумме данного гарантийного удержания, с него причитающейся. В отличие от гарантийного удержания обеспечительный платеж вносится одной из сторон договора «наперед».
1.8. Обеспечительный платеж также следует отличать от задатка. Во-первых, последний носит «обоюдоострый» характер и обеспечивает взаимные обязательства сторон (в случае нарушения договора стороной, получившей задаток, она обязана вернуть его в двойном размере). Обеспечительный платеж обеспечивает лишь обязательства той стороны, которая его вносит. Во-вторых, реализация условия о задатке означает либо присвоение всей суммы задатка, либо истребование его в двойном размере. Коррекция этой суммы возможна только по правилам ст.333 ГК. При этом в случае с обеспечительным платежом сторона, его получившая, вправе присвоить себе путем зачета только ту сумму, которая соответствует реальному размеру возникшего денежного обязательства другой стороны. В-третьих, задаток, как правило, имеет цель обеспечить интересы сторон на случай, если в результате нарушения договора последний будет расторгнут и окажется неисполненным (см. комментарий к ст.380 ГК). Использование же зачета в отношении обеспечительного платежа вполне может сочетаться с сохранением договора в силе.
1.9. Если обеспечительный платеж был внесен арендатором, а впоследствии арендодатель отчуждает объект аренды и договор аренды сохраняется и связывает нового собственника по правилам п.1 ст.617 ГК, к новому собственнику переходит и обязательство по возврату обеспечительного платежа по окончании согласованного арендатором в договоре с прежним собственником срока его «удержания», и право зачесть обеспеченные таким платежом требования к арендатору к сумме платежа. Положение арендатора не должно ухудшится или иным образом меняться в связи с изменением арендодателя, но требование о возврате обеспечительного платежа арендатор будет предъявлять уже новому арендодателю. Данное обстоятельство должно учитываться сторонами договора об отчуждении объекта аренды в цене такого договора.
2. Согласно п.2 ст.381 ГК если обеспеченное денежное обязательство возникло, но до реализации зачета прекращено (например, путем добровольного погашения должником возникшего денежного обязательства), а также если в течение срока, на который обеспечительный платеж предоставлен, не возникло обеспечиваемое денежное обязательство и не реализовано право на зачет, полученный обеспечительный платеж подлежит возврату.
3. Пункт 3 предусматривает и без того очевидную возможность согласовать в договоре условие о коррекции размера обеспечительного платежа в течение срока действия договора. Стороны могут указать, что при наступлении определенных обстоятельств лицо, внесшее такой платеж, обязано уплатить дополнительную сумму, увеличив размер «зарезервированного» у другой стороны обеспечительного платежа, либо лицо, получившее такой платеж, обязано вернуть его часть, уменьшив соответствующий размер обеспечительного платежа. Таким образом, размер «зарезервированного» у одной из сторон обеспечительного платежа может быть плавающим и регулярно корректироваться. Такая возможность может быть особенно востребованной применительно к финансовым сделкам деривативного типа.
4. Пункт 4 ст.381.1 ГК содержит правило о том, что на сумму обеспечительного платежа проценты по ст.317.1 ГК по общему правилу не начисляются, но сторонам не запрещается согласовать в договоре иное. Предполагается, что стороны учитывают период пользование деньгами, полученными в качестве обеспечительного платежа, в цене договора. В то же время стороны, как правило, не могут учесть в цене сверхнормативное использование этой суммы в случае уклонения получателя такого платежа от его возврата при возникновении обязательства вернуть платеж (например, при истечении срока действия договора и невозникновении оснований для зачета). Поэтому представляется, что проценты по ст.317.1 ГК наряду с процентами годовыми по ст.395 ГК должны начисляться на сумму обеспечительного платежа с момента просрочки в его возврате.
Статья 381.2. Применение правил об обеспечительном платеже
Правила об обеспечительном платеже (статья 381.1) применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.
Комментарий:
Согласно ст.381.2 ГК правила об обеспечительном платеже подлежат применению к аналогичным условиям договора, единственной особенностью которых является то, что предмет обеспечиваемого будущего обязательства состоит не в уплате денег, а в передаче вещей определенных родовыми признаками или ценных бумаг. При этом важно понимать, что в такого рода случаях, когда объектом обеспечительного платежа являются ценные бумаги или родовые вещи, обеспечиваемое обязательство должно иметь однородный предмет. Иначе говоря, в обеспечение обязательства по передаче определенного вида акций определенной компании, которое может возникнуть у одной из сторон в будущем, в договоре может быть согласована передача потенциальному кредитору по такому обязательству определенного количества однородных акций в качестве обеспечительного «платежа».
Если ценные бумаги или родовые вещи передаются кредитору в обеспечение будущего денежного обязательства, имеет место залог или в той степени, в которой закон допускает такого рода конструкцию, – обеспечительная передача права собственности.
Читайте также: