Справки при продаже квартиры пенсионером

Какие документы нужны при выписке инвалида 2 группы и пенсионера в связи с продажей квартиры. Он собственник.

Ответы юристов


Нужно зарегистрироваться по новому месту жительства. Со старого снимут с учета автоматически.


его личное заявление в УФМС.


Личное присутствие, паспорт и заявление о снятии с регистрационного учета.

Вопрос № 4509963


Какие нужны документы при продаже квартиры.

Ответы юристов


Свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи. Может и другие документы нужны, но вы же не пишите ситуацию.

Вопрос № 1958753


Какие нужны документы при продаже квартиры?

Ответы юристов


Паспорт, свидетельство о праве собственности на квартиру и кадастровый паспорт на квартиру.

Вопрос № 3972910


Какие нужны документы при продаже квартиры?

Ответы юристов


Договор купли продажи

Свидетельство о праве собственности

Вопрос № 3766037


Какие нужны документы при продажи квартиры?

Ответы юристов


Свидетельство о регистрации права собственности

Выписка из ЕГРП

Согласие супруга / брачный договор

Разрешение на сделку со стороны отдела опеки и попечительства администрации муниципального образования.

Вопрос № 11076787


Какие документы нужны при продаже квартиры?

Ответы юристов


Договор купли - продажи, акт приема - передачи, документы на право собственности.


Необходимы документы подтверждающие право собственности на квартиру: договор, выписка из лицевого счета об отсутствии долга за квартиру, выписка из домовой книги кто прописан, выписка из ЕГРП что обременения нет.


Документы на право собственности-свидетельство, госпошлина-2000, договор-купли продажи.

Вопрос № 5340257


Какие документы нужны при продаже квартиры.

Ответы юристов


Для оформления процедуры купли-продажи квартиры потребуется следующий комплект документов: 1. Личный паспорт покупателя и продавца или его представителя, полномочия которого должны быть подтверждены доверенностью;

2. Правоустанавливающий документ, договор приобретения (договор купли-продажи, договор приватизации, дарственная и т.д.) + ксерокопия.

3. Технический паспорт квартиры нового образца - БТИ по улице Республики Дом общественных организаций. Стоимость 510 руб. Направление брать в БТИ + ксерокопия.

4. Справка БТИ о балансовой стоимость квартиры.

5. Свидетельство о регистрации права собственности + ксерокопия.

6. Нотариальная доверенность всех собственников старше 14 лет, включая супруга либо их личное присутствие + ксерокопия.

7. Нотариальное согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи, в том числе согласие супруга, а так же нотариальное согласие временно снятых с регистрационного учета + ксерокопия.

8. Нотариальное согласие супруга покупателя на покупку квартиры + ксерокопия.

9. Разрешение на отчуждение квартиры из Комитета по опеке и защите прав детства при наличии детей до 18 лет. Справка действительна в течении месяца + ксерокопия.

10. Справка о составе семьи по отчуждаемой квартире, включая сведения о состоянии на регистрационном учете. Паспортист ЖЭУ. Действительна 2-3 дня + ксерокопия.

11. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на имущество. Налоговая инспекция - 2 этаж + ксерокопия.

12. Копия лицевого счета. Советская 18 А+ ксерокопия.

13. Справка МУП ЭС об отсутствии задолженности за электричество. Предварительный заказ, на следующий день после 14-00 справка у контролера + ксерокопия.

14. Домовая книга.

15. Чек на оплату оформления сделки.

16. Чек на оплату регистрации.

17. Чек на оплату изменения в реестре.

18. Договор купли-продажи - 3 экз. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, для оформления сделки купли-продажи квартиры необходимо официальное разрешение органов опеки и попечительства. Для получения такого разрешения необходимо подготовить следующие документы:

1. Заявление от обоих родителей. Пишется в органах опеки и попечительства.

2. Паспорта родителей.

3. Свидетельство о рождении ребенка или паспорт.

4. Свидетельство о регистрации права собственности жилья.

5. Договор о приватизации, купли продажи.

6. Справка с места жительства о составе семьи (паспортист ЖЭУ)

7. Справка о состоянии лицевого счета оплаты коммунальных услуг.

8. Договор по приобретению жилья.

9. Ксерокопии всех вышеперечисленных документов, кроме паспортов.

10. Почтовый конверт с марками по России.

11. Справка с налоговой об уплате налога на имущество.

Согласно п. 2 ст. 217 НК РФ пенсии не облагаются налогом, поэтому пенсионеры без дополнительного дохода не могут претендовать на налоговый вычет.

Основание: письмо ФНС РФ от 15 мая 2013 №ЕД-4-3/8721@, Письма Минфина РФ от 29 июня 2011 №03-04-05/5-455, 24 сентября 2013 №03-04-05/39618.

Тем не менее существуют варианты, когда пенсионер может получить вычет при покупке квартиры, дома или другого жилья.

В статье «Налоговый вычет пенсионерам» и в видео мы подробно рассказываем обо всех нюансах получения налогового вычета пенсионером — как работающим, так и не имеющим налогооблагаемые доходы.

Налоговые эксперты показывают на примерах, как рассчитать налоговый вычет и за какие годы можно вернуть НДФЛ.

Итак, вы определились, что имеете право на имущественный вычет. Чтобы его получить, в инспекцию по месту жительства необходимо предоставить пакет документов:

Документ, удостоверяющий личность. Чаще всего это паспорт или временное удостоверение личности гражданина РФ для тех, кто потерял паспорт. И хотя паспорт предоставлять не обязательно, мы рекомендуем подготовить копии основных страниц, так как некоторые налоговые их требуют.

Пенсионное удостоверение. Именно этот документ дает вам право на перенос имущественного вычета на три предыдущих года, вне зависимости от даты получения права собственности на жилье. Предоставьте в налоговую инспекцию копию.

Справка 2-НДФЛ. Этот документ обязаны подавать работающие пенсионеры и пенсионеры, претендующие на перенос имущественного вычета на предыдущие периоды.

Эта справка готовится бухгалтерией вашего предприятия. Она должна быть за тот год, за который вы оформляете возврат подоходного налога. Если в 2020 году вы готовите вычет за 2017 год, 2-НДФЛ должна быть за 2017 год. Если в течение года вы сменили несколько рабочих мест, запросите справки у всех работодателей. Приложите оригинал.

Оформите заказ, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ!

Заявление на налоговый вычет. В оригинале заявления указываются реквизиты счета, на который вам будут перечислены деньги.

Договор купли-продажи или договор долевого участия. Заверенная копия.

Платежные документы. Это могут быть копии платежных поручений, банковских выписок, квитанций к приходным ордерам, расписки. Мы рекомендуем брать у продавца рукописные расписки, а не напечатанные. Заверять у нотариуса не нужно.

Свидетельство о регистрации права собственности — выписка из ЕГРН. Необходимо только для сделки по договору купли-продажи. Нужна заверенная копия.

Акт приема-передачи жилья. Необходим только для тех, кто купил жилье по договору долевого участия. Заверенная копия.

Налоговая декларация 3-НДФЛ. В инспекцию предоставляется оригинал. С онлайн-сервисом НДФЛка.ру вы можете воспользоваться помощью личного налогового эксперта и получить готовый документ.

Банковский договор на ипотечный кредит. Если брали кредит на жилье. Подается заверенная копия. Подробно о том, как получить имущественный вычет за ипотечные проценты, читайте в статье "Налоговый вычет при покупке в ипотеку".

Банковская справка о размере выплаченных процентов. Эту справку выдает банк. Там указываются фактически уплаченные проценты. Именно с них будет рассчитан налоговый вычет за ипотечные проценты. Оригинал.

Свидетельство о заключении брака. Необходимо, если недвижимость приобретена в совместную собственность супругами. Подается копия. Подробную процедуру получения вычета супругами мы прописали в статье «Как распределить имущественный вычет между супругами».

Заявление о распределении долей. Также, если недвижимость приобретена в совместную собственность супругами. Необходим оригинал заявления установленного образца.

Если вы самостоятельно строите дом, не забудьте сохранить все платежные документы на материалы и копию договора на услуги строителей.

Для получения имущественного вычета за ремонт/отделку предоставьте в инспекцию копию договора на ремонтные работы и платежные документы на строительные материалы. ИФНС принимает заверенные копии.

Есть вопрос или нужно заполнить
3-НДФЛ — мы вам поможем!

– Моя мама – пенсионерка, – приобрела квартиру 30 июля 2016 года, а продает в январе 2019 г. Нужно ли ей платить налог, подчиняется ли она общим правилам, будучи пенсионеркой?

Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:

При определении налоговой базы при продаже квартиры нужно прояснить три основных момента.

  1. Срок владения – от него зависит, есть ли у продавца право на получение имущественного налогового вычета.
  2. Основание приобретения права собственности – от него зависит срок владения, необходимый для применения права на вычет.
  3. Является ли продавец налоговым резидентом РФ – от этого зависит ставка налога.

По общему правилу имущественный налоговый вычет в размере полной стоимости имущества при продаже предоставляется, если срок владения имуществом не менее пяти лет. Но есть исключения. Этот срок сокращается до трех лет, если имущество приобретено:

  • по договору дарения от близких родственников;
  • по наследству от близких родственников;
  • в порядке приватизации;
  • по договору ренты.

Имущественным налоговым вычетом могут воспользоваться только налоговые резиденты. Никаких дополнительных льгот для пенсионеров в части уменьшения НДФЛ закон не предусматривает.

В Вашем случае срок владения составляет менее трех лет. Поэтому вне зависимости от основания приобретения права собственности максимальный имущественный налоговый вычет составит 1 млн рублей.

Однако есть и другой способ сократить налоговое бремя. Это уменьшение суммы полученного от продажи дохода на сумму расходов, связанных с покупкой этой квартиры.

Формула расчета налога: (доход – стоимость квартиры) х 13%.

Если квартира была приобретена без отделки, и это указано в договоре, в сумму расходов можно также включить расходы на отделку. Правда, только официально подтвержденные документами. Подтверждением будет чек, приходный ордер, договор поставки, договор выполнения работ, подряда и т. д. Это касается и подтверждения стоимости самой квартиры. Расписка продавца в получении оплаты квартиры признается подтверждающим документом.

Для получения имущественного налогового вычета необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Если квартира продана в 2019 году, декларация подается в 2020 году. Налог нужно заплатить до 1 июля 2020 года.

Отвечает юрист Аркадий Емельянов:

НК РФ, к сожалению, безразлично относится к социальному статусу продавца квартиры – пенсионер или трудоспособный гражданин. Таким образом, пенсионеры подчиняются общим правилам исчисления налога с доходов, полученного от продажи недвижимого имущества.

Как следует из вопроса, срок владения квартирой составляет менее пяти лет. Однако в зависимости от ряда обстоятельств, перечисленных в ст. 217.1. НК РФ (получение объекта в дар от членов семьи, приватизации, в порядке наследования), срок может быть равен и трем годам.

С учетом норм НК РФ и сведений в вопросе, доход, полученный от продажи такой квартиры, включается в налоговую базу в полном объеме (ст. 217 и 217.1 НК РФ).

Однако не все так безнадежно и в этой ситуации. Есть статья 220 НК РФ, где подробно указаны легальные способы минимизации налоговых обязательств перед государством.

При реализации квартиры пенсионер может уменьшить свой доход на вычеты:

  • 1 млн рублей (что, например, для Москвы ничтожно мало);
  • или вместо этого вычета можно из суммы дохода вычесть расходы, понесенные на оплату квартиры (при наличии документов по оплате, включая и расписки от продавца); это, конечно, предпочтительнее, если сумма продажи квартиры существенно не занижалась продавцом.

При этом можно дополнительно при наличии расходов у пенсионера на лечение, приобретение лекарств, взносов на добровольное медицинское страхование для себя и/или супруга в 2019 году уменьшить доход от продажи квартиры на эти суммы в пределах 120 тысяч рублей (ст. 219 НК РФ). А еще можно уменьшить сумму доходов и на стандартные вычеты (ст. 218 НК РФ), но размер их мал.

Все указанные вычеты необходимо обязательно заявить при подаче декларации о доходах пенсионера в налоговый орган в 2020 году.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для пенсионеров нет льгот при налоге с продажи. Единственное, на что может рассчитывать Ваша мама, – это предоставление всех стандартных налоговых вычетов, которые предусмотрены для резидентов РФ.

Можно предложить следующий вариант: при заполнении налоговой декларации заявить при продаже сумму, за которую данная квартира была приобретена, и попросить предоставить налоговый вычет в данной сумме. Учитывая, что объект был приобретен после 1 января 2016 года, к нему применяются новые правила налогообложения: налогооблагаемая база будет составлять 70% от кадастровой стоимости. В случае, если при продаже стоимость данного объекта будет превышать 70% или ранее была указана иная сумма, налог придется заплатить с разницы между суммой, указанной в договоре, и суммой, за которую был приобретен данный объект.

Отвечает налоговый юрист ООО «Лирио» Лилия Григорьева:

Поскольку минимальный срок владения квартирой (пять лет по общим основаниям и три года в случае получения квартиры в дар, наследство, по договору ренты или в рамках приватизации) не выдержан, налог на доходы физических лиц должен быть уплачен в полном объеме. Это 13% от суммы дохода, то есть стоимости продажи квартиры.

Данную сумму можно уменьшить за счет имущественного налогового вычета. При этом пенсионеры могут заявлять вычет не только на текущий и следующие периоды, но и на предыдущие периоды, но не более трех лет. Других льгот по налогу на доходы физических лиц для пенсионеров нет. Сумму дохода также можно уменьшить на сумму подтвержденного расхода при приобретении квартиры. Тогда налог будет исчисляться не со всей стоимости продажи, а с разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры.

Обращаем внимание, что получение налогового вычета – право, а не обязанность налогоплательщика. Налог будет начислен по общим основаниям на всю сумму продажи квартиры. Для уменьшения суммы налога к уплате необходимо подать в налоговый орган налоговую декларацию и комплект документов для получения налогового вычета или уменьшения дохода за счет учета произведенных расходов.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Пенсионеры освобождаются от имущественного налога, но не от налога на доход от продажи имущества (в частности, недвижимости). Продажа всех объектов недвижимости, приобретенных с 1 января 2016 года, не облагается налогом по истечении пяти, а не трех лет с момента перехода прав собственности. Квартиру, купленную 30 июля 2016 года, продать без уплаты налога можно только после 30 июля 2021 года.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.


Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер Адрес объекта
Выбрать


Предлагаемый материал будет интересен и познавателен тем, кто хочет продать недвижимость. Вы узнаете, какой пакет документации нужно подготовить, как сделать чтобы сделку не аннулировали, как продать квартиру, если есть супруг или несовершеннолетний собственник.

Если вы являетесь хозяином жилых метров и планируете продать свою недвижимость, важно понимать, какие этапы нужно пройти, какие документы нужны для продажи квартиры, чтобы сделка была реализована благополучно.

Последовательность действий. Начните со сбора нужной документации. Примите во внимание, если даже один документ будет оформлен неправильно, сделка будет считаться незаконной и аннулированной.

Чтобы избежать форс-мажоров, смотрите на сайте перечень документов для продажи квартиры в данной статье ниже.

Первый орган, куда нужно обратиться – это Росреестр или МФЦ. Здесь вам выдадут документ, подтверждающий, что вы собственник. Второй орган, без которого не обойтись – Паспортный стол или МФЦ, где нужно справку о прописанных в квартире.

К числу стандартных документов относят:

  • Справку, где будет указано, сколько людей проживает в квартире.
  • Соглашение супруга, подтверждающее, что он не против продажи.
  • Бумаги подтверждающие, что вы владелец (Выписка из ЕГРН, можно электронную распечатать) .
  • Паспорт.

Если нет возможности самостоятельно обратиться в государственные структуры, заказать выписку из ЕГРН можно через интернет у нас на сайте.

Продавец квартиры - кто может им быть?

Если вы прописаны в квартире, но не являетесь законным владельцем, то это не означает, что вы наделены правом продать недвижимость. Вести переговоры с потенциальным покупателем, правом подписи на договоре наделен только владелец, а именно тот человек, за которым числятся все документы недвижимость.

Что делать, если вы владелец и нет возможности присутствовать на сделке купли-продаж? Оформите доверенность на того человека, которому доверяете вести весь процесс. Важно помнить: доверенность будет иметь юридическую силу, если она будет заверена.

Если собственником является человек, которому нет 14 лет, то продать заниматься продажей квартиры могут родители или опекун, но они могут действовать только его имени. Если же хозяину жилых метров уже есть 14 лет, но не больше 18 лет, тогда он сам принимает все решения, самостоятельно ведет сделку, переговоры с покупателем, но процесс контролируется родителями или опекуном – у каждой стороны ограниченные возможности.

Основной пакет документов

Только правильно оформленная документация может гарантировать положительный исход сделки. Если собраны не все справки, они оформлены неправильно, допущены ошибки – сделка незаконная.

Перечень документов для продажи квартиры:

  • Справка из ЗАГСа. Этот документ поможет засвидетельствовать о том, что вы состоите в законном браке. Если это так, то супруг/супруга должны дать письменное согласие.
  • Правоустанавливающее свидетельство на жилые метры (Выписка из ЕГРН). Вам нужно доказать покупателю, что вы владелец и процедура носит законный характер.
  • Справка о прописанных в квартире (берется в МФЦ или паспортном столе)
  • Справка о том что нет задолжностей по коммунальным платежам (берется в управляющей компании)

Независимо от пакета документации, основным всегда остается паспорт. Важные нюансы, на которые нужно обратить внимание: любой документ, что не касается владельца, а стороннего лица (даже если это родственник), должен быть заверенный.

Супруги пишут согласие если недвижимость — это их общая собственность, то есть, нажита в браке, а не до него.

До момента продажи у вас не должно быть долгов по коммунальным платежам. Чтобы удостоверить в этом покупателя, возьмите выписку в УК.

Примите во внимание, каждый документ должен иметь три экземпляра, чтобы все стороны получили свой – вы, покупатель, государственные органы.

Важно! Выписку из ЕГРН вы можете заказать в электронном виде и распечатать у нас на официальном сайте. Выписка имеет полную юридическую силу, потому что подписана электронно цифровой подписью сотрудника Росреестра.

Продажа недвижимости в официальном браке.

Если у вас есть супруг(а), то нужно понимать, какие документы нужно будет подготовить. Первое — это его(её) разрешение на продажу жилой площади. Устная форма согласия не принимается во внимание. Второе – подтвердить, что брак официальный. Для этого берется выписка из ЗАГСа.

Если соглашения нет, сделка считается незаконной, подлежит аннулированию. Если недвижимое имущество было вашим еще до брака, получать разрешение мужа не нужно.

Данную справку можно получить и заверить только у Нотариуса!

Как продать квартиру, если собственники – дети?

Если все жилые метры или их часть принадлежит несовершеннолетним детям, к основному пакету документации нужно добавить дополнительные справки:

  • Согласие ребенка на продажу (берется у Нотариуса).
  • Акт о регистрации рождения.
  • Разрешение проводить манипуляции (справка берется у органов опеки).

Если ребенку уже есть 14, прилагается его паспорт. Все манипуляции проводятся после проверки со стороны государственных органов опеки.

Документация, запрашиваемая опекой

Там, где ребенок прописан, там и подаются все необходимые материалы. После получения полномочий можно продолжить сбор справок. Принять участие в процедуре имеют право только те родители, которые не лишены родительских прав.

Все участники (ребенок, старше 14 лет, родители/опекун) должны иметь паспорт. Собственник подтверждает право распоряжения имуществом, предоставляет установленный законом пакет документов. Обязательная бумага – договор на продажу и куплю недвижимости.

«Чистая» сделка: документальная сторона

Продажа квартиры, подача документов из ЕГРН о переходе прав и выписка из домовой книги помогут определить чистоту сделки. Первая бумага поможет ознакомиться с историей недвижимости, какие сделки совершались по отношению квартиры. Вторая бумага отображает перечень жильцов, проживающих на протяжении всего периода с момента регистрации жилплощади. Эта документация показывает «чистоту» квартиры.

Дополнительные документы

Правом продажи квартиры обладают и пенсионеры. Им нужно предоставить бумаги, подтверждающие их дееспособность. Если в сделке замешан семейный капитал, процесс должны сопровождать факты, подтверждающие, что по отношению к несовершеннолетнему лицу не применяются противоправные действия.

Обязательно прикладывается справка, свидетельствующая о том, что нет задолженности за свет, газ, воду. Не обойтись без документов для декларации при продаже квартиры и не забудьте заказать справку о кадастровой стоимости для вашего спокойствия.

Если владелец жилой площади не успел закрыть сделку в результате смерти, а наследники не вступили еще в законные права, предоставляется свидетельство о смерти.


При продаже квартиры можно обратиться за помощью к риэлтору или сделать все самостоятельно. В любом случае необходимо иметь представление о том, какие документы для продажи квартиры потребуются. Если действовать согласно рекомендациям из этой статьи и поэтапно выполнять инструкции из статьи «Как продать квартиру: пошаговая инструкция», то выполнить задачу получится быстро и безопасно.

Какие документы нужны собственнику для продажи квартиры?

Когда собираетесь реализовать недвижимость, нужно заранее иметь представление о том, какие документы для продажи квартиры от собственника потребуются, чтобы подготовить их заранее. Ниже приведен исчерпывающий перечень.

  1. Бумага, официально подтверждающая личность продавца. Это паспорт гражданина Российской Федерации (для несовершеннолетнего – свидетельство о рождении). Закон устанавливает перечень дополнительных бумаг, актуальных в различных ситуациях: военные или временные удостоверения личности, паспорт моряка или дипломата.
  2. Подтверждение права собственности на недвижимое имущество. Предусмотрено три варианта:
    • бумаги из местного жилкомитета или БТИ (если право было оформлено до появления Росреестра в 1998 году);
    • свидетельство о госрегистрации права на недвижимость (если жилплощадь оформлена с 1998 по 2016 годы);
    • выписка из ЕГРП, если квадратные метры были оформлены, начиная с середины 2015 года, когда начал действовать новый порядок;
    • выписка из ЕГРН с 1 января 2017 года.
  3. Правоустанавливающие бумаги. Есть целый список документов, необходимых при продаже квартиры, которые служат основанием для превращения гражданина в собственника. Например, договор купли-продажи, мены, свидетельство об оформлении наследства, дарственная.
  4. Техдокументация – технический и кадастровый паспорт. Если кадастровые бумаги постепенно отмирают, то техпаспорт потребуется. В нем приведен исчерпывающий перечень всех характеристик помещения, зафиксированных в ходе последней инвентаризации. В частности, это указание площади комнат, их назначение, планировка, высота потолков, другие параметры.
  5. Договор купли-продажи. Это купчая, отражающая желание одних участников соглашения реализовать объект недвижимости, а других – его приобрести. Договор может быть заключен между сторонами соглашения лично или с привлечением нотариуса, который заверит сделку.
  6. Информация о составе семьи. Домовые книги сейчас отменены, поэтому сведения о количестве человек, прописанных на жилплощади, выдают в УК или МФЦ.
  7. Выписка с лицевого счета. Выдается в ТСЖ или УК. В ней содержится номер квартиры, присвоенный при регистрации, технические параметры помещений, бытовые удобства, история регистрации жильцов с указанием степени их родства, оплата счетов за коммунальные услуги или существующие долги.

В зависимости от процедуры оформления сделки перечень требований, устанавливающий, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, иногда меняется.

  • расписка о выдаче аванса или задатка за квартиру ;
  • согласие от супруги (или супруга) на реализацию жилплощади, если недвижимость была оформлена в браке, однако одного из членов семьи нет среди собственников;
  • если среди собственников недееспособные или несовершеннолетние, требуется разрешение от органов опеки;
  • подтверждение полномочия доверенного лица, если сам собственник отсутствует при сделке;
  • справка, подтверждающая дееспособность продавца (покупатели так страхуются от риска признания сделки недействительной, особенно это актуально, если собственник одинокий и пожилой человек);
  • договор об аренде ячейки в банке, если выбран данный способ расчета между продавцом и покупателем.

Это исчерпывающий перечень бумаг, который требуется при реализации квартиры собственником.


Документы для оформления продажи квартиры

Основной документ при продаже квартиры – договор. На его основании базируется вся процедура оформления сделки.

Договор оформляется в свободной форме. Содержит:

  1. Сведения, позволяющие однозначно определить недвижимость. В бумагах указывается адрес, фактическая площадь, назначение, базовые характеристики.
  2. Стоимость недвижимости отдельно за квадратный метр или весь объект целиком.
  3. Перечень всех собственников с порядком их выписки.

Когда с договором нет никаких проблем, то на следующем этапе в регистрирующий орган предоставляется:

  • документ, подтверждающий личность (паспорт гражданина РФ);
  • свидетельство об оформлении брака, если покупатель приобретает недвижимость в равных долях со своей второй половинкой;
  • согласие супруга (или супруги), подтвержденное у нотариуса (когда квадратные метры оформляются в собственность только на мужа или жену).

Если при приобретении недвижимости привлекаются кредитные средства, вот какие документы для купли-продажи квартиры могут потребоваться:

  • закладная;
  • ипотечный или другой кредитный договор, на основании которого привлекаются денежные средства;
  • дополнительные бумаги, которые определяются конкретной кредитной организацией.

При отсутствии сомнений в достоверности представленных бумаг происходит подписание договора, а после – оплата недвижимости покупателем.

После передачи денежных средств юридические бумаги передаются в Росреестр для регистрации сделки. Стоит отметить, что сам договор регистрации не подлежит: это касается только перехода права собственности, которое происходит на его основе.

После регистрации права собственности договор купли-продажи объекта недвижимости с юридической точки зрения становится документом-основанием, на нем ставится соответствующий штамп.

Для регистрации необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр.

Перечень документов для продажи квартиры

После обращения в Росреестр или МФЦ сотрудник, принимающий документы, проводит их проверку. После установления подлинности представленных бумаг, соответствующая запись вносится в ЕГРН.

Вот какие документы для продажи квартиры потребуются при регистрации договора:

  1. Паспорта продавца или покупателя, либо установленные законом аналоги, подтверждающие личность.
  2. Договор купли-продажи, составленный в трех экземплярах.
  3. Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности.
  4. Свидетельство о государственной регистрации права владения.
  5. Сведения о количестве граждан, зарегистрированных на квадратных метрах.
  6. Квитанция, подтверждающая оплату пошлины.
  7. Технический или кадастровый паспорт.

Размер пошлины при государственной регистрации права собственности на недвижимость – 2 000 рублей. При наличии нескольких собственников эта сумма делится на всех в зависимости от размера доли. Это правило применяется исключительно при одновременном обращении с одним договором. Если дольщики заключают сделки независимо друг от друга, каждый должен уплатить полную сумму.

При обращении в Росреестр срок регистрации договора – 7 рабочих дней. Когда договор купли-продажи заверен нотариально, на регистрацию уходит только три рабочих дня. При обращении в многофункциональный центр сроки увеличиваются на два дня.

Вопрос:

Я хочу купить квартиру, которую продает пожилой одинокий человек (старик). Какие здесь могут быть риски и особенности?


Ответ:

Да, действительно, если покупать квартиру у пожилого человека, то самым уязвимым местом сделки становится сам Продавец. Точнее – его психическое состояние в момент сделки.

Бывает, что квартиру продает человек, который относится к так называемой Откроется в новой вкладке.">«группе риска» (термин юристов и риэлторов на рынке недвижимости – подробнее по ссылке). Таким «рисковым» продавцом может быть одинокий пожилой человек, и/или больной, алкоголик или наркоман. И в этом случае при покупке такой квартиры действительно возникает дополнительный риск. Какой?

Это – риск признания Откроется в новой вкладке.">сделки купли-продажи квартиры недействительной по причине невменяемости Продавца. На юридическом языке это называется несоответствие истинной воли участника сделки ее фактическому проявлению. Такой «дефект воли» (юридический термин) влечет за собой недействительность сделки, а вероятность его проявления у людей преклонного возраста (равно как у алкоголиков и наркоманов) намного выше.

Суд может установить (по итогам проведения судебно-медицинской экспертизы), что при заключении Договора купли-продажи квартиры Продавец в силу своего психического состояния не мог адекватно воспринимать действительность и значение своих действий. А значит налицо тот самый «дефект воли».

И что в этом случае делает суд от лица государства? Наше государство действует здесь по методу Робин Гуда – отбирает квартиру у «богатых» (вменяемых людей – Покупателей) и отдает «бедным» (невменяемым Продавцам, в т. ч. алкоголикам и наркоманам). И чтобы такой Робин Гуд не отнял у нас купленную квартиру, мы должны сами принять предохранительные меры. Какие? Об этом ниже, по порядку.

Продажа квартир пожилыми людьми – особенности сделки


Если квартира принадлежит пожилому человеку, Откроется в новой вкладке.">признанному судом недееспособным, то сделка с таким Продавцом Откроется в новой вкладке.">ничтожна с самого начала (подробнее – по ссылкам).

Другое дело, когда человека дееспособности никто не лишал, но в силу своего преклонного возраста, он мог не осознавать полностью свои действия. И закон это предусматривает.

Когда такой тихий одинокий старичок продает свое жилье, получает деньги, куда-то их девает, а потом заявляет, что мол был не в себе, когда совершал сделку, государство встает на его защиту. И опирается оно на соответствующие статьи закона:

  • Откроется в новой вкладке.">статья 177 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»;
  • Откроется в новой вкладке.">статья 178 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения».

Конечно, одного заявления Продавца о том, что он был «не в духе», когда заключал сделку, явно не достаточно для суда. Суд устанавливает возможность невменяемого состояния человека только путем проведения судебно-психиатрической экспертизы.

Но именно у пожилых людей, так же как и у запойных алкоголиков и наркоманов, которые продают свои квартиры, экспертиза с большой вероятностью может подтвердить их «неспособность понимать значение своих действий». На практике, например, судебные врачи-эксперты при обследовании стариков довольно часто приходят к выводу о наличии у них признаков возрастной деменции. А для суда это уже повод признать заключенную ими сделку недействительной.

В итоге квартиру возвращают пожилому Продавцу, а уплаченные за нее деньги суд постановляет вернуть Покупателю. Только вот вернуть Продавцу право собственности – дело нехитрое, достаточно заменить всего одну регистрационную запись в базе Откроется в новой вкладке.">Росреестра. А вернуть Покупателю деньги – гораздо сложнее, особенно, если у Продавца их уже нет. В таком случае с Продавца регулярно взыскивают определенную сумму, например, 50% его пенсии на протяжении многих лет.

Хуже того, такой «невменяемый» Продавец может заявить суду, что и денег-то за квартиру он не получал, а Откроется в новой вкладке.">Расписку в получении денег подмахнул не глядя. Ведь, не понимал же, что делает…

Надо ли объяснять, что для Покупателя это катастрофа, в то время, как для Продавца здесь вполне комфортная ситуация? Именно поэтому некоторые одиноко проживающие пожилые люди (сами или с помощью криминальных друзей) сознательно продают свои квартиры с целью их последующего возврата на вполне «законных» основаниях.

Были случаи, когда такой пожилой человек специально продавал свою убитую в хлам квартиру, ждал, пока Покупатель сделает там ремонт, а потом через суд отменял сделку и получал обратно уже новенькое жилье.

Бывало, что Продавец шантажировал Покупателя, угрожая отменой сделки по причине своего «нездоровья», и требовал с него дополнительные деньги за проданную квартиру.

Оспаривание сделки здесь может происходить тремя путями:

  1. Продавец сам обращается в суд и требует вернуть ему квартиру;
  2. В суд обращаются родственники Продавца, которые, например, имели виды на эту квартиру, а она «ушла» у них из-под носа;
  3. Иск в суд подают уполномоченные органы – например, прокуратура или органы опеки и попечительства, если им становится известно о подозрительной продаже квартиры одиноким пожилым человеком.

Во всех трех случаях защититься Покупателю помогут следующие действия.

Что делать Покупателю при покупке квартиры у пожилого человека

Заключая Откроется в новой вкладке.">Договор купли-продажи квартиры с пожилым человеком, Покупатель должен помнить одну важную вещь. Для суда, в случае оспаривания сделки, будет иметь значение не просто факт невменяемости Продавца, а его психическое состояние в момент подписания договора.

Поэтому Покупателю важно иметь убедительные доказательства того, что в момент заключения Договора купли-продажи квартиры Продавец (пожилой человек) находился в ясном уме и твердой памяти, то есть понимал, что и зачем он делает. А как эти доказательства достают?

На практике для этого применяют следующие методы:

Во-первых, требуют от Продавца дополнительные документы для продажи квартиры – Откроется в новой вкладке.">справки из НД и ПНД (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии).

Во-вторых, составляют, подписывают и заверяют Договор купли-продажи квартиры Откроется в новой вкладке.">у нотариуса. Почему обязательно нотариус? Потому что он выступает официальным свидетелем момента заключения сделки, и всегда сможет подтвердить, что Продавец действовал осознанно и по доброй воле. То есть в случае судебного спора, нотариус выступает на стороне Покупателя, а это уже серьезный аргумент в его пользу.

Некоторые нотариусы ведут видеозапись процесса заключения сделки (отдельная услуга), что впоследствии так же принимается к рассмотрению судом. Кроме того, у нотариусов есть доступ к базе данных лиц, ограниченных и лишенных дееспособности, а это сразу отсекает вероятность заключения ничтожной сделки.

В-третьих, самый крайний, но наиболее надежный случай – это вызов на сделку врача-психиатра, который перед подписанием договора проводит обследование (психиатрическое освидетельствование) Продавца. Письменное заключение эксперта будет железным аргументом в защиту Покупателя, доказывающим, что пожилой человек был в ясном уме и понимал, что делает, когда подписывал договор продажи своей квартиры.

Услуги таких экспертов специально для сделок с недвижимостью можно найти в набор инструментов для Покупателя квартиры.">СЕРВИСАХ.

Конечно, для некоторых людей предложение обследоваться у психиатра может звучать оскорбительно, но таким владельцам недвижимости следует деликатно объяснить, что это не вопрос личной антипатии, а своего рода юридическая страховка для предусмотренного законом случая.

Если же поведение Продавца наводит на нехорошие мысли, и он наотрез отказывается от медицинской проверки, то есть повод задуматься, стоит ли вообще заключать ли с ним сделку.

Как действовать Покупателю, если квартиру он покупает у пожилого человека показано на шаге ИНСТРУКЦИИ >> Откроется в новой вкладке.">Продавец из «группы риска»Откроется в новой вкладке.">.

Кстати, если квартиру продает одинокий больной человек (не обязательно пожилой), алкоголик или наркоман, принцип действия тот же самый.

В спецразделе «Махинации с жильем» рассказана Откроется в новой вкладке.">история как раз такого случая.


Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.">ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне."> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Читайте также: