Какой должна быть квартира для пенсионеров

Не многие знают о том, что законодательной властью Российской Федерации предусмотрены льготы пенсионерам при покупке квартиры, которые можно получить при определенных обстоятельствах. В чем их сущность и порядок получения? Исследуем этот вопрос более детально.

Налоговые льготы при покупке квартиры для разных категорий пенсионеров

Необходимо сказать о том, что налоговые льготы при покупке квартиры имеют две группы пенсионеров – работающие и неработающие. В первом случае ситуация наиболее проста для понимания: если человек работает и получает доход, он должен выплатить с него налог на доходы (НДФЛ). Как и для работающего человека не пенсионного возраста, для данной категории граждан ставка налога составляет 13%. Поскольку имеется возможность получить налоговый вычет по имуществу, каждое физическое лицо, купившее квартиру, может вернуть до 260 000 руб. Работающие пенсионеры не являются исключением, а потому они могут возвратить эту сумму, начиная с года покупки имущества, при условии их официального трудоустройства (Подробнее см. Возврат подоходного налога (13 процентов) при покупке квартиры (жилья)) .

Во втором случае пенсионер на заслуженном отдыхе получает государственную пенсию, которая в соответствии с п.2 ст.217 НК РФ не облагается НДФЛ. Это означает, что он не платит налог, а потому (до 2012 г.) не имел права на имущественный вычет. После официального принятия ФЗ №330-ФЗ о поправках в НК РФ изменилось законодательство по этому вопросу, а именно даже неработающий пенсионер имеет абсолютное право получить льготу при покупке недвижимости, только ее порядок представляет собой обратную схему.

Так, человек данной категории граждан может воспользоваться льготой в течение последних трех лет, отсчет которых начинается с момента осуществления приобретения. При этом законодательно установлено, что льгота может быть получена только в том случае, если физическое лицо получало за указанный период какой-либо официальный доход. К примеру, если человек ушел на пенсию 31.12.2013 г. и приобрел жилье в 2014 г., то он может воспользоваться вычетом за 2013 г., 2012 г. и 2011 г. Если работник вышел на пенсию раньше, то есть, например, 31.12.2012 г., то период, за который он получит льготу – 2012 г. и 2011 г.

Подобный порядок получения льготы называется переносом остатка неиспользованной льготы на другие периоды. В случае если пенсионер прекратил получать доход не с начала налогового периода (года), то он имеет право получить льготы именно с этого года. Иными словами, если налогоплательщик вышел на заслуженный отдых в середине 2014 г. и в этот же период купил квартиру, то первым годом использования льготы будет как раз 2014 г.

Механизм получения льготы при покупке квартиры

Порядок оформления льготы при покупке квартиры в пенсионном возрасте ничем не отличается от не пенсионного, поскольку представляет собой механизм возврата налога, уплаченного в бюджет. При этом человек обязан предоставить в налоговую службу по месту жительства декларацию по установленной форме 3-НДФЛ с указанием всех пунктов, затрагивающих полученные доходы, уплаченный налог и стоимость жилья (См. Как заполнить декларацию (ндфл3) при покупке квартиры?). Кроме того, к ней должны прилагаться документы, утверждающие право получения этих льгот, к которым относятся:

• заявление по установленной форме;
• копия паспорта;
• правоустанавливающий пакет документов на квартиру (свидетельство права собственности, договор купли-продажи, расписка в получении денежных средств);
• справки о полученных доходах по форме 2-НДФЛ за период использования льготы.

Налоговые органы проверяют в течение трех месяцев предоставленные документы на правильность их составления и оформления, а также право человека на получение льготы. Если все находится в полном порядке, то на расчетный счет налогоплательщика из бюджета перечисляется сумма, указанная в этих декларациях. При этом если налоговики обнаружили какие-либо неточности или отсутствие документов, они делают официальный запрос с предоставлением уточненной декларации или недостающих документов.

Чтобы получить денежные средства, пенсионер должен иметь расчетный счет в каком-либо российском банке, реквизиты которого он указывает в документах. Следует уточнить, что в наличной форме деньги не могут быть получены ни при каких обстоятельствах.

Особенности получения льготы

Применение льгот для пенсионеров имеет ряд определенных особенностей, которые обязательно нужно учитывать при оформлении документов.

Во-первых, льготы для неработающих пенсионеров предоставляются за три последние года. Если заняться оформлением документов не в год покупки квартиры, а в последующий налоговый период, то можно упустить материальную выгоду. Например, если человек ушел на пенсию 01.01.2014 г. и в этом же году купил жилье, он может получить льготы за 2011 г., 2012 г. и 2013 г., при условии, что он сразу же займется оформлением документов. Если же свое внимание на этот вопрос он обратит только в 2015 г., то сможет получить льготу за 2012 г. и 2013 г., а за 2014 г. не получит, поскольку в этом году не был заработан доход и, соответственно, не уплачен налог.

Во-вторых, если имущество приобреталось в долевую собственность, например, пенсионер и его сын или дочь, то налогоплательщик также имеет безусловное право на получение льготы, соотносимой с тем размером расходов, которые он понес при покупке жилья.

В-третьих, работающий пенсионер, как и налогоплательщик не пенсионного возраста, имеет право получить льготу, как через налоговые органы, так и непосредственно через своего работодателя. При этом если физическое лицо совмещает несколько мест работы, он может получить имущественный вычет по своему желанию у одного или сразу у нескольких налоговых агентов. Сотрудники налоговой самостоятельно определяют порядок работодателей, у которых будет получена льгота. В данном случае работающему пенсионеру необходимо получить в налоговых органах уведомление о том, что ему положена эта льгота или вычет, а затем предоставить его налоговым агентам.

Больше информации по теме в рубрике " Налоги и жилье ".

Кандидат экономических наук, эксперт сайта.

Принято считать, и это недалеко от истины, что население России слабо образовано юридически. Но вот парадокс: практически каждый работающий предпенсионного возраста знает, что пенсионеры не платят налог за квартиру. Поэтому, когда по выходу на пенсию собственнику жилого помещения приходит уведомление об уплате имущественного налога, наступает паника. Одни начинают расспрашивать друзей и знакомых, как решить проблему, другие, более продвинутые, забивают в поле поисковика Яндекса или Google: «пришел налог на квартиру пенсионеру – что делать». А третьи безропотно платят.

Попытаемся разобраться, платят ли пенсионеры налог на имущество. Если платят, то за какие объекты, какие льготы и преференции им предоставляются при использовании и продаже недвижимого имущества, есть ли дополнительные послабления по уплате имущественного налога при повышении пенсионного возраста и т.д.

Платят ли пенсионеры налог на недвижимость

Начнем с самого простого: должны ли физические лица, вышедшие на пенсию, платить налог на имущество? Зайдем издалека. Физические лица, владельцы движимого и недвижимого имущества, должны платить несколько видов налогов за свою собственность (ст. 401 НК РФ):

При этом не играет роли, сколько владельцу лет (несовершеннолетний или в преклонном возрасте) и работает он или живет на социальное пособие (пенсию).

Таким образом, пенсионеры являются плательщиками имущественного налога.

Другое дело, что, в соответствии со ст. 407 НК РФ (пп. 10 п.1), налог на имущество для пенсионеров не начисляется, если у него в собственности находится один объект недвижимости каждого вида. Правда, с оговорками, о чем поговорим ниже.

Какая недвижимость пенсионера облагается налогом, а какая – нет

Вся недвижимость, по которой пенсионеры не должны уплачивать имущественный налог, перечислена в п. 4 статьи 407 НК. При этом к разным объектам налогообложения, к которым применяются льготы, относятся:

• квартира полностью или доля в ней, комната в общежитии или коммуналке (это один вид собственности, на которую распространяются льготы);
• жилой дом в городе (сельской местности) или его часть, оформленная в виде долевой собственности (второй вид);
• помещение для стоянки транспортных средств: гараж или машино-место на открытой или закрытой автостоянке (третий вид);
• помещения, используемые для творческой деятельности на профессиональной основе: студии для художников, мастерские для скульпторов, частные галереи, музеи и т.д. (четвертый вид);
• хозяйственные постройки (теплицы, парники, мастерские и др. здания и сооружения), расположенные на землях для ведения личного подсобного хозяйства, посадки сада или огорода, а также ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) (пятый вид).

Важно: в большинстве комментариев к этому закону говорится, что постройки должны быть приспособлены для ведения личного подсобного хозяйства и т.д. Но это не так. В законе четко и однозначно сказано, что любые постройки хозяйственного назначения, расположенные на землях для … . Получается, что по первому варианту бани и сауны не могут быть исключены из списка налогооблагаемых объектов, а по факту налоговая инспекция к ним не предъявляет никаких дополнительных требований и исключает их налогооблагаемой базы на основании заявления.

Для невнимательных читателей еще раз повторим: налоговая льгота для пенсионеров на имущество предоставляется на один объект каждого вида. В сумме таких зданий и помещений может быть не более 5. Со всего остального налог взимается в полном объеме.

Пример. У пенсионера С. в собственности: квартира в городе и машино-место в подземной парковке; жилой дом в сельской местности с гаражом, баней, теплицей и сараем для домашнего скота (остался в наследство от родителей), дача с сауной, теплицей и гаражом.

Из налогооблагаемой базы сразу будет исключены квартира (первый вид собственности) и жилой дом (второй вид собственности).

По третьему виду собственности есть два гаража и машино-место в городе. Здесь пенсионер имеет право выбрать, что исключить из базы налогообложения, а за что уплатить налог. Большая сумма налоговых платежей была за гараж около частного дома. Поэтому его исключили, а за остальные 2 объекта налог нужно оплачивать.

Четвертого вида собственности у С. не имеется. Следовательно, ни льгот, ни оплаты налога нет.

Пятый вид собственности. Здесь все более запутано. Во-первых, дача не попадает ни в один из видов налоговых послаблений – придется платить в любом случае полном объеме. Во-вторых, в категории сразу несколько построек: баня, сауна, 2 теплицы и сарай. Из приведенного перечня можно убрать только 1 объект. Такое право имеется у налогоплательщика – выбирается объект с самым большим налогом (баня). За остальные виды хозяйственных построек придется уплатить.

По приведенному перечню есть ограничения по стоимости и площади помещения. Так, ни один исключаемый из налогообложения вид собственности не должен стоить более 300,0 млн. руб. по кадастровой стоимости (п.5 ст. 407 НК РФ). Это означает, что огромнейший особняк ценой более 4-5 млн. долларов регистрировать на родителей пенсионеров бесполезно – налог придется платить. А вот «скромненький» коттедж за пару-тройку миллионов долларов можно спокойно оформить на какого-нибудь ветерана и спать спокойно – налоги оплачивать не придется.

Ограничение по площади относится только к хозяйственным постройкам – они не должны быть более 50 м кв. В противном случае придется оплачивать налог на имущество.

Внимание: если у пенсионера есть доли в нескольких квартирах, то из налогообложения убирается только одна часть собственности. Здесь экономически целесообразно увеличить долю в одной из квартир за счет другой доли (долей).

Льготы пенсионерам по имущественному налогу

Льготы пенсионерам по имущественному налогу разбросаны по разным местам законодательства. Так, на федеральном уровне, на основании разных Законов, принятых Думой и Постановлений Правительства РФ, от уплаты имущественного налога полностью освобождены пенсионеры:

• имеющие звание Героя (труда, Советского Союза или России);
• получившие полный комплект орденов Славы (полные кавалеры);
• инвалиды первой или второй группы;
• участники ВОВ (военнослужащие и партизаны), а также принимавшие активное участие в военных действиях в разных частях света (по некоторым пенсионерам есть закрытые Постановления Правительства РФ);
• вышедшие на заслуженный отдых после 20 лет службы в ВМФ, СА СССР и ВС России, МВД и других силовых ведомствах;
• участвовавшие в ликвидации последствий аварии на атомной станции в Чернобыле и служившие на полигонах для испытания ядерного оружия и т.д.

Полный перечень такого рода льготников можно посмотреть на сайте ФНС.

Льготный режим налогообложения при уплате имущественного налога предоставляется и НК РФ. В нем, в пп. 10 п. 1 ст. 407, сказано, что имеют льготы:

• лица, вышедшие на пенсию по пенсионному законодательству;
• мужчины старше 59 лет и женщины, достигшие 55 лет, которым выплачивается пособие из ПФР.

Важно: пенсионеры, продолжающие работать, также освобождаются от уплаты имущественного налога.

На первый взгляд условия дублируют друг друга. Ведь указанный во втором пункте возраст соответствует выходу на пенсию в России (до 2019 г), а это пункт первый. Но все не так просто – в первом пункте имеются в виду иностранные пенсионеры (получают пенсию на основании законодательных актов своей страны), имеющие в собственности имущество на территории РФ (им оказывается также предоставляются льготы).

При этом налогооблагаемое имущество должно находиться в собственности (приватизировано или построено за личные средства) и не сдаваться в аренду или наем (не приносить ни копейки дохода собственнику). Если хотя бы одно из условий не выполняется, о получении преференций при уплате налога можно забыть.

Так как имущественный налог является региональным (полученные от сбора налогов средства остаются в бюджете федерального образования), то местные власти имеют право установить дополнительные льготы по налогу на недвижимость для пенсионеров. Например, выработавшим трудовой стаж в районах Крайнего Севера, Сибири и Дальнего Востока, семьям, вырастившим 5 и более детей, ветеранам труда, и т.д.

О введении дополнительных льгот по имущественному налогу в каждом регионе России можно узнать здесь или позвонить по тел. 8 800-2-22-22-22 (центр поддержки ФНС). Звонок бесплатный.

Порядок оформления льгот

В России принят заявительный порядок оформления льгот при уплате всех видов налогов. Это означает, что по своей инициативе сотрудники ИФНС не имеют права оформлять любые льготы – не знает налогоплательщик о своих преференциях, ну и ладно: пусть платит по полной программе. Правда в законе есть маленькое уточнение, о котором скромно умалчивается: при оформлении льготы с опозданием в несколько лет, можно вернуть уплаченные налоги за последние 3 года. Это касается и налога на недвижимость для пенсионеров.

Оформление льгот нужно начинать с написания заявления в налоговую инспекцию (образец бланка можно скачать с сайта ФНС здесь), а порядок заполнения можно посмотреть ниже.

В нем в обязательном порядке должны указываться:

• наименование налоговой, куда подается заявление;
• ФИО налогоплательщика и адрес его регистрации;
• основания для получения льготы или освобождения от уплаты;
• дата написания и подпись.

На второй странице документа указывается по одному объекту каждого вида собственности, на которые не начисляется имущественный налог.

Вместе с заявлением в налоговую инспекцию предоставляются копии и оригиналы следующих бумаг:

• паспорт, удостоверяющий личность. Для россиян – общегражданский, для резидентов-иностранцев – национальный заграничный или национальный;
• пенсионное удостоверение, подтверждающее право на льготу;
• документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, выписку из ЕГРН и др.);
• кадастровый паспорт на каждое здание (строение).

Важно: если по каким-либо причинам документы к заявлению не приложены, налоговая служба должна самостоятельно запросить необходимые данные у организаций, органов и должностных лиц, у которых они имеются. Если по запросу нет ответа или поступил отказ, инспекторы ИФНС информируют об этом заявителя и о необходимости приложить к заявлению отсутствующие документы (ссылаться на письмо ФНС России от 12.10.2017 № БС-4-21/20636@).

Иногда налоговые инспектора требуют справку из ПФР о величине пенсии, что удивляет, т.к. размер пенсионных выплат ни на что не влияет.

Подать документы в инспекцию по налогам и сборам можно несколькими путями:

• во время личного посещения налоговой. У способа есть, как преимущества, так и недостатки. К недостаткам следует отнести потерю времени. В плюс сразу несколько моментов:

1. Заявление можно не оформлять – бланк заполнит налоговый инспектор.
2. Сразу будет дан ответ о предоставлении льготы или отказе.
3. Все допущенные ошибки при самостоятельном заполнении бумаг будут обнаружены и исправлены.
4. С сотрудником ИФНС можно обсудить, какой из имеющихся объектов наиболее выгодно вычеркнуть из базы налога на имущество.

• через МФЦ. Услуга платная, но позволяет сэкономить время и нервы;
• с помощью представителя, имеющего заверенную у нотариуса доверенность;
• заказным письмом с уведомлением о вручении. В нем должна быть опись прилагаемых документов, а копии заверены заведующим почтовым отделением.

Развитие цифровой экономики позволяет воспользоваться еще одним способом: через Личный кабинет на сайте ФНС.

Налоговые льготы при продаже квартиры

Еще один вопрос, волнующий людей пенсионного возраста: платит ли пенсионер налог с продажи квартиры? Специальных преференций по уплате подоходного налога при продаже жилья у пожилых людей нет. На них распространяются общие правила уплаты НДФЛ при продаже имущества:

• Пенсионер должен владеть квартирой не менее 5 лет, если приобрел ее позднее 2015 года и не менее 3 лет, если купил ранее 2016 года. Трехлетний срок также распространяется на квартиры, полученные в дар или по наследству.
• Срок владения квартирой в 3 года требуется при получении ее по договору ренты с пожизненным содержанием иждивенца, также с даты, когда удалось ее приватизировать.

Если пришлось продать квартиру ранее указанных сроков, придется заплатить НДФЛ полностью. Правда, можно воспользоваться налоговым вычетом, но только в том случае, если у пенсионера продолжается труд, а не наступил законный период отдыха (платится подоходный налог в размере 13%). Подробнее вопрос рассмотрен тут.

Нюансы налогообложения

У налога на квартиру для пенсионеров есть несколько нюансов, которые уже затрагивались вскользь.

Дорогостоящей недвижимости

Статьей 407 НК РФ предусматривается, что льготы не распространяются на дорогостоящие объекты имущества стоимостью более 300,0 млн. руб. С них придется платить имущественный налог полностью. Но у тех, кто нашел 4-5 млн. долларов на строительство особняка, найдутся деньги на уплату налога.

Нескольких объектов недвижимости

При владении несколькими объектами одного вида имущества, из базы налогообложения изымается один объект, при этом пенсионер сам может выбрать, на какое здание или сооружение распространяется льгота.

Заключение

Прежде чем мы подведем итоги, ответим на вопрос, который прозвучал в начале статьи: что делать «молодому» пенсионеру, если к нему пришел имущественный налог – немедленно обратиться в налоговый орган по месту жительства.

Мы рассмотрели, платят или нет пенсионеры имущественный налог. Выводы следующие:

• у пенсионеров есть льготы по уплате налога: не платят за один объект каждого вида имущества;
• в 2020 году действуют те же правила и нормы, что и в 2019 году, так как увеличение пенсионного возраста не влечет изменений в условия получения льготы – в НК прописаны конкретные цифры возраста (мужчины 60 лет, женщины – 55 лет);
• чтобы получить льготу, нельзя сдавать жилое помещение или хозяйственные постройки в наем или аренду.

С дорогостоящих объектов уплачиваются налоги.

Условия ипотеки для пенсионеров

— По общим правилам об ипотеке, кредитных договорах, применяемым в гражданском законодательстве, заемщиком может быть любое физическое лицо, — рассказывает юрист частной практики по гражданским и административным делам Светлана Савинова. — Возрастные или иные ограничения при получении кредитов могут быть установлены индивидуальными условиями банков.

Чтобы получить одобрение на ипотеку для пенсионеров в 2020 году, необходимо соблюсти ряд процедур, которые подтвердят, что вы способны нести взятые на себя обязательства. Для банка выдача кредита пожилому человеку грозит определенными рисками, и в случае возникновения у заемщика проблем, вернуть деньги финансовой организации будет непросто. Тем не менее, можно найти варианты для клиентов от 55 лет и старше.

— Не исключено, что верхняя возрастная планка для получения кредита в банке со временем поднимется на фоне новых изменений в пенсионном законе и увеличения возраста выхода на пенсию, — добавляет юрист Татьяна Шадрина.

Что касается категории граждан, которые ушли на пенсию раньше срока (например, военные, отработавшие определенный стаж, инвалиды), то с ними охотно сотрудничают очень многие банки. Проще всего в таких случаях оформить ипотеку для пенсионеров, которые были военными, потому что, оставив службу в 45 лет, они еще легко могут продолжать работать и получать доход вдобавок к пенсии. Для банков это весомый аргумент, поэтому таким клиентам они с большей вероятностью согласятся выдать деньги на приобретение недвижимости.

Требования банка к заемщикам

Татьяна Шадрина называет перечень параметров, которые важны для кредитно-финансовой организации, чтобы выдать ипотеку пенсионерам:

• наличие российского гражданства;

• возраст заемщика (например, заявку в «Сбербанк» могут подавать лица, чей возраст не превысит 75 лет к дате полной выплаты задолженности);

• трудоустройство гражданина;

• прописка (в случае, если регистрации нет, то о кредитовании не может быть и речи);

• размер имеющегося дохода.

— При сегодняшнем развитом рынке кредитования, ипотека для пенсионеров — это, как правило, продукт с особенностями. Среди них — наличие повышенного первого взноса, «рамки» возрастных ограничений, обязательное привлечение супруга или других родственников в роли созаемщиков, семейное положение и наличие работающих наследников, предоставление поддержки на предприятиях, откуда человек уходил на пенсию, — говорит Светлана Савинова. — Часто такую поддержку предоставляют крупные государственные и частные предприятия, а также МЧС, МВД, органы прокуратуры и др. И чем таких плюсов из «набора условий» будет больше, тем выгоднее условия кредита. Учитываются при получении одобрения на кредит и прибыль от сдачи в аренду квартир, инвестиционные дивиденды.

Требования банка к недвижимости

В каждом банке, где выдают ипотеку для пенсионеров, существуют свои определенные требования и к недвижимости. Зависит от запросов заемщика.

Так, эксперты приводят в пример «Сбербанк». Здесь можно взять ссуду на покупку любой недвижимости — готовых или строящихся квартир, земельного участка со строением или без него, загородного дома и так далее. Условия кредитования по разным программам похожи:

• первоначальный взнос не менее 15%;

• минимальная сумма кредита до 10 миллионов рублей, но не более 85% от стоимости залогового имущества;

• размер процентной ставки начинается с 12%;

• на момент полной выплаты кредита заемщику должно быть не более 75 лет.

Как оформить ипотеку для пенсионеров

Татьяна Шадрина наставляет — сразу готовьтесь к тому, что для оформления ипотеки для пенсионера будет необходим поручитель и выписка из пенсионного фонда, подтверждающая наличие дохода.

— Часто банк требует уплату первоначального взноса по ипотеке (от 20 до 30% стоимости приобретаемой недвижимости). В связи с этим предлагается привлечение созаемщиков, которыми могут стать например родственники, — говорит Татьяна. — Важно помнить, что привлекаемые к процессу родственники принимают на себя такие же обязательства, как и заемщик.

Естественно, настраивайтесь и на то, что нужно будет сделать первоначальный взнос. Сумма будет зависеть от назначения займа и условий того или иного банка.

Учитывайте и то, что некоторые банки не дают ипотеку пенсионерам, достигшим 75 лет. В России крайний возраст в этом вопросе — 85 лет. В то же время многие отечественные банки готовы сотрудничать с клиентами от 60-65 лет.

Шадрина отмечает, что для получения ипотеки пенсионеру необходимо выбрать жилье, обратится в банк и заполнить анкету либо при личном посещении, либо через сайт кредитно-финансовой организации. Потом дождаться результатов.

При одобрении заявки на получение ипотеки, гражданину будет предложено собрать необходимый пакет документов. Следующим шагом будет заключение договора о предоставлении ипотеки для гражданина, а также непосредственно договор купли-продажи недвижимого имущества. Продавец получает деньги (на счет) лишь после того, как ипотека зарегистрирована и право собственности клиента на недвижимость тоже.

К банкам, которые выдают ипотеку пенсионерам, можно отнести следующие:

• Сбербанк;
• ТрансКапиталБанк (у них низкий первоначальный взнос - от 5%);
• Ак Барс банк;
• СовКомБанк (именно они кредитуют пенсионеров до 85 лет);
• РосСельхозБанк (специализируется на кредитах для пенсионеров из сельской местности до 75 лет);
• Почта Банк (выдает кредиты под 7,5% годовых);
• Альфа-Банк (готов сотрудничать с пенсионерами до 70 лет).

Документы

Пакет обязательных документов для пенсионеров, которые желают оформить ипотеку:

• паспорт обратившегося гражданина;

• ИНН, СНИЛС клиента;

• заверенная нанимателем копия трудового договора,

• справка формы 2-НДФЛ (подтверждающая наличие и размеры доходов), а также справка, выданная ПФР (Пенсионный фонд России);

• если есть дополнительный источник дохода, то документальное подтверждение;

• документы на владение ценным имуществом, если таковое имеется, его можно рассматривать как часть дохода;

• если привлекаются созаемщики, то необходимы паспорта этих граждан и справки, подтверждающие их доход; то же касается и лиц, которые становятся поручителями – нужны их паспорта и справки о доходах;

• информация об имеющихся льготах. Это может быть сертификат на жилье бывшего военнослужащего либо возможность получения субсидии от государства;

• документы о страховании кредитуемых предметов собственности либо о личном страховании.

Программы

По словам Татьяны Шадриной, существуют несколько основных вариантов предоставления ипотеки пенсионерам.

По стандартной программе. При выборе этого варианта заявка на ипотеку подается на общих условиях. Заемщик получает средства на покупку жилого помещения любого типа под определенную процентную ставку. Приобретенная недвижимость остается в залоге у банка до полного погашения кредита. После выплаты ипотеки финансовое учреждение снимает обременение с жилья. Недвижимость переходит в собственность заемщика, который может производить с ней любые юридические действия: завещать, дарить или продавать. По условиям большей части программ, возраст заемщика на момент полного возврата долга должен составлять не больше 65 лет. Например, если клиенту 60 лет, он сможет получить ссуду на покупку жилья на максимальный срок 5 лет. В некоторых кредитующих организациях возрастные границы расширены. При выборе стандартной программы ипотечного кредитования нужно учитывать, что банк может потребовать дополнительные гарантии: наличие поручителей, большую сумму первичного взноса, оформление страхования жизни и здоровья заемщика.

Без первоначального взноса. Пенсионерам, которые не хотят или не имеют возможности сделать первоначальный взнос, можно оформить ипотеку под залог существующей жилой недвижимости. Квартира или дом, находящиеся в собственности заемщика, могут быть предложены банку в качестве обеспечения ссуды. В этом случае максимальная сумма кредита будет составлять 60-70 % от стоимости залогового жилья. В чем плюсы такого варианта: кредитующая организация получает в залог вторичное жилье; во многих банках такой вид кредита можно оформить на любые цели, в том числе на покупку автомобиля или ремонт, а не только на приобретение жилья; максимальный срок кредитования 10-15 лет; невысокая процентная ставка по сравнению с другими программами – 13-15 %. Залоговый объект недвижимости должен соответствовать следующим требованиям: документы, подтверждающие право собственности на квартиру, дом или земельный участок, должны быть полностью оформлены; в жилье не прописаны недееспособные или несовершеннолетние лица; удовлетворительное техническое состояние.

Если у вас нет средств на первоначальный взнос по ипотеке, вы также можете взять потребительский кредит на необходимую сумму. Условия кредитования для пенсионеров в этом случае следующие: срок кредита – до 5 лет; сумма займа – 3-5 млн рублей; чем больше сумма кредита, тем выше процент; держателям зарплатных карт и пенсионных счетов в банке-кредиторе предоставляются программы лояльности и возможность подачи заявки по двум документам; привлекать созаемщиков не требуется.

Условия для «молодых» пенсионеров. Если клиент банка выходит на пенсию в относительно молодом возрасте и имеет хороший уровень дохода, он может взять любой вид кредита, в том числе жилищный. Кроме этого, им доступны: программа государственной поддержки для молодых семей по ставке 6%; кредит с использованием маткапитала; военная ипотека.

Обратная ипотека. Некоторые банки предлагают пенсионерам взять ипотеку на особых условиях. Это беспроцентный заем, который имеет обратный принцип действия. Оформляется он таким образом: пенсионер предоставляет в качестве залога по кредиту собственную недвижимость, а банк при этом выплачивает установленную сумму денег заемщику. По условиям данной программы сам пенсионер не погашает кредит и не платит по нему проценты. То есть происходит обратная ситуация: банк платит деньги заемщику. После наступления смерти, недвижимость переходит в собственность кредитной организации. Такой вариант получения дополнительного ежемесячного дохода подходит одиноким пожилым людям, у которых нет родственников. Первоначальный взнос не требуется.

С привлечением созаемщиков. Если пенсионер оформляет ипотеку с привлечением созаемщиков, шанс на одобрение заявки банком и получение необходимой суммы повышается. Это связано с тем, что доходы дополнительного участника сделки также учитываются при оформлении кредита. Кроме того, созаемщик должен будет погашать кредит, если пенсионер не сможет оплачивать задолженность.

Имеют ли пенсионеры право на льготы по оплате ЖКХ и налогов и могут ли получить налоговый вычет? Отвечаем на шесть самых распространенных вопросов, связанных с пенсией, деньгами и недвижимостью.

1. Есть ли льготы по налогу на имущество?

Имущественный налог касается жилых домов, квартир, комнат, дач, гаражей, находящихся в собственности. Налогом облагаются и доли этого имущества.

И работающие, и неработающие пенсионеры освобождаются от налога – об этом сказано в статьях 401 и 407 Налогового кодекса, – но лишь на один объект недвижимости в каждой из категорий.

Получается, что если в собственности две квартиры и одна дача, то пенсионер может не платить налог на одну квартиру и одну дачу; за вторую квартиру придется платить в полном объеме. Количество оснований для применения льгот (например, пенсионный возраст и инвалидность) не увеличат льготу — она будет рассчитана по одному из оснований.

Важный момент: автоматически льготы не предоставляются, и это касается любого из пунктов, о которых говорится в этой статье. Все льготы для пенсионеров имеют заявительный характер. Это значит, что человек должен предоставить в местную налоговую инспекцию заявление, паспорт и документы, подтверждающие его принадлежность к льготной категории (как правило, достаточно копии пенсионного удостоверения).

Правила предоставления «возрастных» льгот может устанавливать региональное или местное законодательство, поэтому стоит посетить местную налоговую и изучить правила, которые действуют именно у вас и для вас.

Периодически возникают ситуации, когда в уведомлениях, которые рассылают налоговые, льготные условия оплаты не отражены, хоть и были оформлены.

В этом случае пригодится вложенный в конверт пустой бланк: он нужен, чтобы оспаривать указанную сумму. Бланк нужно заполнить, приложить к письму копию документа, который дает право на получение льготы, и передать эти документы в налоговую. Сумму должны пересчитать и сформировать новое налоговое уведомление, которое вам снова отправят по почте. Если вы не готовы вступать в переписку с местными налоговыми службами, используйте официальный сайт Налоговой службы, раздел «Обращение в ИФНС (УФНС)».

2. Какие льготы на оплату ЖКХ?

Практически для любого пенсионера оплата ЖКХ — тяжелое бремя. Но есть и определенные льготы. Когда у семьи пенсионеров (или одинокого пенсионера) расходы на коммунальные платежи превышают 22% доходов, можно рассчитывать на частичную компенсацию. Эта льгота может предоставляться и как скидка, и в виде материальной помощи (то есть деньгами). При этом учитываются все возможные статьи расходов — электроэнергия, газ, водоснабжение и водоотведение, отопление, вывоз мусора и использование телевизионной антенны.

Еще один вариант — оформить субсидию. Это материальная компенсация, которая нужна, чтобы помочь пенсионерам с низким уровнем дохода оплатить коммунальные услуги. При этом неважно, проживают ли они в собственном доме или квартире, в жилищном кооперативе или по договору найма. Сумма субсидии рассчитывается ежемесячно и должна заново подтверждаться каждые полгода. Важный нюанс: субсидию не дадут, если есть какие-либо задолженности по уплате ЖКХ. У вас потребуют справку о том, что долгов нет.

Выбирая, что лучше, льгота или субсидия, нужно учитывать следующее. Для получения субсидии придется указывать доход всех людей, которые постоянно зарегистрированы в квартире. А льготу пенсионер может получить вне зависимости от этого.

Предположим, в квартире постоянно проживают родители пенсионного возраста и их совершеннолетний работающий ребенок. Субсидия в этом случае можно оформить, только если у ребенка низкий уровень дохода. А вот льготы от доходов ребенка зависеть не будут.

3. Есть ли льготы на налог от продажи недвижимости?

Животрепещущий вопрос: должен ли пенсионер в полном объеме выплачивать налог от продажи недвижимости? Увы, да, должен — никаких льгот здесь не предусмотрено. 1 января 2016 года минимальный срок безналогового владения жилыми объектами был увеличен с трех до пяти лет (на объекты, которые были оформлены в собственность начиная с 2016 года). В случае, если пенсионер получил недвижимость после 2016 года, то самый простой способ избежать уплаты налога с продажи такой собственности — дождаться, пока пройдет пять лет. По истечении этого срока ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию не потребуется.

Подробные правила и примеры вы найдете в этой статье.

4. Есть ли льготы на налог с дохода от сдачи квартиры?

Пенсионеры, которые имеют возможность сдать в аренду квартиру, дом или комнату с целью получения дополнительного дохода, как и другие граждане, по закону должны делать это официально. Поэтому часто возникает вопрос: есть ли для пенсионеров льготы на налог с доходов от аренды квартиры? Ответ прост: никаких льгот для пенсионеров в этом случае не предусмотрено.

5. Положен ли налоговый вычет пенсионерам?

Работающие пенсионеры могут претендовать на возврат НДФЛ, а неработающие — нет, ведь для того, чтобы частично компенсировать, например, медицинские затраты и вернуть НДФЛ в размере 13%, надо сначала этот налог на доходы уплатить, а сами пенсии налогом не облагаются. Однако есть нюанс и для неработающих пенсионеров. Самое важное в данной схеме — получать любой официальный доход, с которого удерживается НДФЛ. Так что

• если у пенсионера есть официальный доход от аренды машины, квартиры, дачи,
• или если он недавно продал собственность и уплатил налог,
• или если он имеет любые другие заработки, с которых отчислялся НДФЛ,

то пенсионер вправе подать заявление на налоговый вычет.

О правилах возврата налога мы подробно писали в этой статье

6. Должны ли пенсионеры платить земельный налог?

В конце декабря 2017 года в третьем чтении был окончательно утвержден закон об освобождении пенсионеров от уплаты земельного налога на дачные участки. Он действует на всей территории РФ. Есть важная оговорка: площадь участка не должна превышать 6 соток. Если участок больше, а его собственник — пенсионер, то налогом будет облагаться территория сверх освобожденной от налога нормы. Например, если в собственности дачная земля в размере 8,5 соток, то налогом будут облагаться 2,5 сотки. Новый закон вступил в силу 1 января 2018 года, но распространяется и на выплаты за 2017 год. Традиционно от уплаты налога освобождается только один объект недвижимости — если у налогоплательщика, допустим, две дачи, то не платить налог можно лишь за одну (по выбору собственника).

Главное – инфраструктура, парки и близость к детям

Пенсионеров не так много среди покупателей жилья, поэтому зачастую об их интересах забывают при разработке проектов. Редакция IRN.RU выяснила, какие требованию к жилью предъявляют пенсионеры и какие жилые комплексы им могут подойти.

Покупают сами, но дети помогают

Из-за низких доходов у пенсионеров не очень часто есть возможность купить новое жилье. «В наших проектах доля пенсионеров не превышает 5-7%. Во многом такое небольшое значение становится следствием низкого уровня доходов и заградительных условий ипотечного кредитования, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Россия традиционно входит в число худших стран для пенсионеров, по версии компании Natixis Global Asset Management, публикующей «Глобальный пенсионный индекс», который учитывает уровень благосостояния при выходе на пенсию, доступ к качественному сервису, уровень здравоохранения, комфортность внешней среды. Иными словами, у пожилых попросту не хватает доходов для покупки новой квартиры». По результатам индекса за 2018 год Россия заняла 40-е место – четвертое снизу среди всех стран, которые оценивает Natixis Global Asset Management.

По оценкам «Бест-Новострой», доля пенсионеров в общем объеме покупателей в Москве и Подмосковье на протяжении последних лет колеблется в пределах 5-5,5%. При этом порядка 65% – это пенсионеры-москвичи, 17,5% – жители Подмосковья и 16% – пенсионеры из других регионов страны.

На вторичном рынке пенсионеров заметно больше. «Согласно нашим наблюдениям, на вторичном рынке жилья «старой» Москвы доля покупателей в возрасте 50+ лет сейчас равна 19%, в то время как пять лет назад она была на 8 п.п. больше – 27%. Уменьшение их численности происходит за счет роста аудитории более молодых покупателей в возрасте до 35 лет – за этот же период с 20% до 40%», - отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость».

Несмотря на невысокие доходы пенсионеров, дети не так часто оплачивают покупку квартиры. Эксперты говорят, что жилье пенсионеры обычно приобретают сами, но при этом дети часто сопровождают родителей, помогают подобрать подходящий вариант. Однако порой пожилые люди проявляют полную самостоятельность в выборе и покупке. «Вспоминается забавная история, хотя и достаточно давняя, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой». - Приходит в офис женщина, очень бодрая, в кроссовках, с рюкзаком на спине, лет 75. От остановки далеко было до офиса продаж, и наши специалисты обычно клиентов встречали, но эта спортивная женщина пришла к нам сама пешком. Посмотрела, выбрала, тут же забронировала. Агенты поначалу отнеслись к бронированию не слишком серьезно, были уверены, что сделки не будет, поскольку привыкли, что обычно пожилые люди такие серьезные покупки совершают вместе с детьми. А она достаёт рюкзак, раскрывает, а там до самого верха пачки денег. Спрашивает: «Кому оплачивать?».

Поближе к детям или даче

Чаще всего пенсионеры покупают квартиры с полной единовременной оплатой – по данным «Бест-Новострой», так проходят примерно 65% сделок с участием пенсионеров. «Как правило, на покупку новой квартиры идут деньги от продажи вторичной квартиры, - поясняет Ирина Доброхотова. - Также довольно большая доля сделок приходится на покупку с использованием ипотеки или рассрочки, причем первоначальный взнос в этом случае почти всегда значительный и составляет более половины стоимости объекта». Пожилые люди берут небольшие суммы в кредит, поскольку банки зачастую отказывают в ипотеке даже работающим пенсионерам, а возраст окончательного погашения кредита ограничен (например, в Сбербанке это 75 лет). Если кредит и берется, то чтобы компенсировать небольшую разницу в цене между собственной квартирой и той, что покупается вместо нее.

«Зачастую квартиру приобретают для того, чтобы быть ближе к детям/родственникам. Например, если дети переехали из другого региона и обустроились в Москве. Затем, после укрепления финансового положения и решения бытовых вопросов, перевозят родителей уже к себе, - говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. - Кроме того, есть примеры инвестиционных сделок, когда пенсионеры приобретают жилье для получения пассивного дохода. Такие случаи редки, но присутствуют на первичном рынке недвижимости. Например, у нас такая покупка была в семейном квартале «МИР Митино». Свою роль сыграли как качественные характеристики проекта, так и его ценовая политика. Для пенсионеров здесь предусмотрены дополнительные скидки».

Зато на вторичном рынке пенсионеры и люди предпенсионного возраста, наоборот, являются более активными инвесторами. «Так, по итогам прошлого года 20% заключаемых на «вторичке» сделок относятся к категории условно инвестиционных – это квартиры, приобретаемые для сохранения сбережений, а также для сдачи в аренду. 80% клиентов, покупающих жилье с такой целью, – это как раз представители более старшей возрастной группы, - подчеркивает Сергей Шлома. - Потребители в возрасте до 35 лет гораздо меньше склонны к тому, чтобы целенаправленно делать большие накопления (в том числе и из-за невысокого пока дохода), а люди пенсионного и предпенсионного возраста чаще них обладают значительной суммой, которую можно вложить в покупку жилплощади».

В случаях, когда покупку хотя бы частично оплачивают дети, катализатором такого решения обычно становится рождение ребенка. «Родители рассчитывают на помощь старшего поколения семьи или понимают, что не смогут уделять нужный объем внимания пожилым родителям, живущим далеко», - говорит Оксана Большухина, руководитель отдела офиса «Сущёвский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Нередко пенсионеры меняют свое жилье с целью переезда поближе к даче. «Буквально недавно к нам обратилась за помощью женщина пенсионного возраста, - рассказывает Елена Мищенко, руководитель северо-восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». - Нужно было продать двухкомнатную квартиру в доме 1964 года постройки в Кузьминках и купить более новый вариант по горьковскому направлению в Москве (чтобы сохранить пенсию). Но при этом чтобы еще остались деньги на постройку дачного дома и (дословно) «баньки». На первый взгляд это может показаться невозможным. Однако нам удалось найти покупателя на ее квартиру и подобрать однокомнатную квартиру в Некрасовке, как раз по выбранному направлению с перспективой ближайшего открытия новой станции метро в пешей доступности от дома. В результате, за вычетом нашей комиссии, у клиентки осталась доплата в размере 1,8 млн рублей, чему она была несказанно рада».

Иногда, по словам эксперта, пенсионеры разменивают свою квартиру, чтобы купить две: одну квартиру или комнату в Москве для прописки и сдачи в аренду (в качестве «добавки» к пенсии), а вторую далеко в Московской области в живописном месте, чтобы жить и проводить время на свежем воздухе, вдали от городской суеты.

Если инвестиционную квартиру покупать не в старых границах, а в Новой Москве, денег может хватить даже на вторую «живописную» квартиру в проекте бизнес-класса. Допустим, у пенсионера есть обычная двухкомнатная квартира в Москве стоимостью около 9 млн рублей. В Новой Москве можно купить недорогую студию (например, в ЖК «Цветочные поляны» есть студии площадью 22-25 кв. м менее чем за 2,5 млн рублей). Так пенсионер сможет сохранить прописку (а значит, и столичную прибавку к пенсии), и останется еще 6,5 млн рублей. За 6,6 млн рублей можно купить квартиру площадью 63 кв.м с террасой и небольшим участком в проекте Park Avenue в 29 км от МКАД по Новорижскому шоссе. На территории проекта протекает речка, вокруг которой разбит парк с благоустроенными прогулочными зонами. Правда, нужно учитывать, что в солидных загородных проектах обычно выше эксплуатационные взносы. Поэтому такие варианты подойдут либо пенсионерам, у которых есть дополнительный доход, либо тем, кому готовы помогать дети с оплатой коммунальных услуг.

Пенсионеры любят двушки

Выбирая между первичным и вторичным жильем, пенсионеры с большой долей вероятности отдадут предпочтение последнему варианту. «Их особо не интересуют квартиры необычных планировок в новостройках, которые привлекают более молодых покупателей, кроме того, в отличие от потребителей до 35 лет, пенсионеры придают меньшее значение таким характеристикам, как внешний вид дома, наличие красивой входной группы, специально организованных паркингов и т.д., - говорит Сергей Шлома. - Также от покупки жилья в новом доме их отпугивает риск недостроя. Пожилые люди также не хотят связываться с ремонтом, особенно длительным, если речь идет о новостройке. Они желают получить уже готовую квартиру, в которой по возможности не нужно ничего менять».

Однако и на первичном рынке есть варианты, соответствующие таким требованиям, поскольку сейчас в новостройках предлагается много готового жилья. А застройщики, принадлежащие городу, в принципе продают только готовое жилье с отделкой. Например, можно рассмотреть квартиры в ЖК «На Базовской», «Мой адрес на Чертановской» и других проектах от «Мосреалстроя» и КП УГС. Готовое жилье продают и коммерческие застройщики, среди таких проектов, например, «Счастье в Вешняках» и «Загорье».

Если целью является «воссоединение семьи», то есть покупка двух квартир рядом для взрослых детей и родителей-пенсионеров, подойдут крупные проекты с несколькими очередями строительства. Родителям можно купить квартиру в готовых корпусах, а дети, которые более лояльны к новостройкам, могут сэкономить за счет покупки жилья в корпусах на более ранних стадиях. Таких проектов немало в Подмосковье, например, ЖК «Лукино-Варино» в Щелковском районе, ЖК «Томилино 2018» в Люберцах и многие другие.

Для пенсионеров также важна транспортная доступность, даже если уже нет необходимости ездить на работу. «Наиболее предпочтительны новостройки, расположенные вблизи станций метро или МЦК. Если речь идет об области, то в таком случае выбирают локации, ближайшие к МКАД. Для более удаленных территорий крайне важно наличие железнодорожных станций рядом с домом», - говорит Наталия Кузнецова.

Пожилые люди также обращают внимание на инфраструктуру, особенно на недорогие магазины в шаговой доступности. «Вопреки стереотипам, покупатели такого жилья не привязываются к поликлиникам, но часто интересуются, чтобы рядом были парки, водоемы, какие-то природные достопримечательности. Несколько раз мы сталкивались с запросом, чтобы рядом с приобретаемым жильем были площадки, где реализуется программа «Московское долголетие», - говорит Оксана Большухина.

Когда начался бум строительства квартир-студий, многие застройщики говорили, что это жилье подойдет не только студентам и начинающим специалистам, но и, напротив, пенсионерам. Они аргументировали это легкостью уборки в связи с небольшой площадью и отсутствием дополнительных перегородок. Однако в реальности пенсионеры не слишком любят студии. «Чаще всего пенсионеры покупают двухкомнатную квартиру, рассуждая: «Вдруг внуки в гости приедут, будет отдельная комната», - говорит Елена Мищенко. - Реже рассматривают просторные однокомнатные квартиры, но в этом случае им необходима большая кухня, чтобы там поместились кушетка или диван на случай всё тех же гостей. Формат студий практически никого из них не прельщает». Другие эксперты подтвердили, что обычно пенсионеры предпочитают двушки и полноценные однокомнатные квартиры классических планировок – «евроформат» остается для них непривычным явлением.

Пенсионеры чаще предпочитают низкие этажи в качестве страховки от поломки лифта, что помогает риелторам продать квартиры, которые не пользуются популярностью у других групп покупателей. «Более того, одна из пожилых покупательниц, обратившихся в компанию, настойчиво просила найти ей квартиру не просто на первом этаже, но и (что немало удивило специалистов) выходящую окнами на оживленную магистраль или, еще лучше, улицу, чтобы наблюдать за проходящими мимо ее окон людьми, - рассказывает Сергей Шлома. - В итоге она приобрела квартиру в районе станции метро «Таганская», на первом этаже дома, расположенного на улице Земляной Вал. Риелторы около года не могли реализовать этот объект, потенциальных покупателей отпугивал постоянный шум и оживленное движение за окнами».

Порой пенсионеры бывают капризны и предъявляют достаточно необычные требования к жилью. «В агентство обратилась семья, собиравшаяся купить квартиру: муж, жена и теща, - вспоминает эксперт. - При первой же встрече стало понятно, кто в семье хозяин: переговоры с риелторами в основном вела теща, женщина уже пожилая, но все еще активная, и именно она озвучила основные требования к будущей жилплощади. Во-первых, она хотела приобрести квартиру в пятиэтажном доме, причем не только ввиду ограниченного бюджета, но и, скажем так, из ностальгических соображений – в старой пятиэтажке прошло ее детство и отрочество. Во-вторых, в пешей доступности от жилья обязательно должен был находиться… православный храм, чтобы женщине было удобнее до него добираться. Поэтому найти подходящий объект для этих покупателей (или, вернее, покупательницы) было довольно сложно – при этом даже если предлагаемый вариант более или менее подходил под указанное описание, клиентка все равно находила, к чему придраться».

Таким образом, пенсионеры – хоть и малочисленная группа покупателей, но весьма активная и порой даже капризная в своих требованиях к квартире.

Читайте также:

  
• Как пенсия выросла в 15 раз
  
• Какая доходность в государственном пенсионном фонде
  
• Будет ли еще увеличение пенсионных платежей для ип
  
• Где можно участвовать в самодеятельности пенсионерам
  
• Как выплачивается первая пенсия если день рождения 15 числа