Можно ли менять работу при ипотеке
Опубликовано: 07.05.2025
Прежде чем предоставить вам ипотеку, банки тщательно проверят вашу кредитоспособность. Если у вас есть постоянная работа и достаточно высокий заработок, у вас хорошие шансы на финансирование.
Однако важен не только тип контракта, но и стаж работы с текущим работодателем, поскольку это подтверждает стабильность занятости. В этом контексте ипотечный кредит и смена работы непосредственно перед или во время подачи заявления, кажется, не лучшая идея.
Если вы решите сменить работу непосредственно перед подачей заявки на кредит или во время его рассмотрения, вы должны быть готовы к некоторым осложнениям. В предыдущем параграфе уже упомянуто, что банк, прежде чем принимать кредитное решение, будет учитывать предоставленную вами справку с места работы, которая должна включать средний заработок за последний квартал.
Нетрудно догадаться, что при новом трудовом договоре колонка в справке о зарплате за последние 3 месяца не будет заполнена, и это автоматически негативно скажется на вашей кредитоспособности.
Также стоит помнить, что банк отклонит вашу заявку на кредит, если вы находитесь на своем текущем рабочем месте в течение периода уведомления, даже если вы намерены начать работать на нового работодателя после периода уведомления.
Смена работы при подаче заявки на кредит также может оказаться ошибкой, поскольку необходимость предоставления дополнительных документов от нового работодателя может продлить весь процесс финансирования.
Принимая во внимание вышеупомянутые проблемы, можно констатировать, что ипотека и смена работы перед подачей заявления не всегда должны идти рука об руку. Все зависит от того, когда именно изменится работодатель, потому что слишком короткий период занятости, указанный в справке работодателя, может быть причиной отказа в финансировании.
Если вы хотите избежать проблем, то прежде, чем подавать заявку на кредит, подождите, пока ваша работа на новом рабочем месте будет достаточно продолжительной, чтобы получить положительную оценку банка. В случае трудового договора на неопределенный срок, вам придется подождать не менее 3-x месяцев.
Стоит рассмотреть еще одну ситуацию, когда процедура подачи заявки на кредит находится в стадии реализации, и смена работы происходит после того, как все документы были представлены. Многие люди задаются вопросом, имеет ли смысл на данном этапе информировать банк о смене работодателя.
К сожалению, сокрытие этой информации может иметь неприятные последствия (даже связанные с уголовной ответственностью), но ее раскрытие также имеет последствия. Подача другого сертификата от нового работодателя может привести к тому, что вся процедура рассмотрения заявки начнется заново, что продлит срок ожидания решения и денег.
Согласно статистике, в России ипотечные кредиты обычно берут на срок 25-30 лет. С другой стороны, когда дело доходит до частоты смены работы, специалисты рекомендуют делать это каждые 2-3 года. Такую мобильность демонстрируют люди в возрасте от 25 до 35 лет, которые чаще всего покупают недвижимость в кредит.
Таким образом, существует высокая вероятность того, что вы также смените работодателя в течение срока кредита. Будет ли это иметь значение для банка и самого контракта? Кажется, что поскольку вы уже получили ипотечный кредит и при его выдаче учитывался период занятости, смена работодателя не должна влиять на кредитование.
Действительно, в этом есть много правды, но следует помнить, что банк будет внимательно следить за своевременностью выплаты последующих платежей. Если есть задержки, они могут спросить причину задержки, и если это потеря дохода, будут некоторые осложнения.
Банк не может запретить заемщику менять место работы, но имеет право требовать от него поддержания определенного уровня дохода, позволяющего оплатить обязательство. Поэтому, если вы измените свою работу после подписания контракта, и ваш заработок позволит вам погасить взносы по кредиту, вам не придется беспокоиться о каких-либо последствиях.
Хуже, если вы потеряете свою работу и источник дохода, или новая работа будет связана с гораздо более низким вознаграждением: это приведет к проблемам с оплатой в банке. Задолженность заставит кредитора начать процедуру взыскания задолженности, которая может даже закончиться расторжением кредитного соглашения.
Однако, прежде чем это произойдет, банк должен помочь вам решить проблему задолженности. Обычно это заключается в пересмотре условий договора (например, продлении срока займа и сокращении взносов) или приостановке погашения займа на несколько месяцев.
В случае потери работы полезно иметь специальную страховку, которую можно купить при оформлении ипотеки. Затем страховщик покрывает кредитное обязательство на определенный период времени.
Как было уже установлено выше, если заявка на кредит только что была подана и смена места работы произошла до принятия решения о кредите, лучше уведомить банк о новой профессиональной ситуации. В противном случае вас могут обвинить в сокрытии информации, которая влияет на оценку кредитоспособности, которая даже связана с уголовной ответственностью.
297 УК РФ говорит о так называемом:
непредоставлении уведомления о возникновении обстоятельств, которые могут привести к удержанию или ограничению суммы предоставленного кредита
Ситуация несколько иная, когда заявка на ипотечный кредит уже была обработана и работа была изменена в течение срока действия договора. Многие банки используют специальные положения в кредитных соглашениях, которые обязывают заемщика сообщать об изменении места работы.
Это особенно необходимо в случае потери работы, а также в случае смены работодателя или формы занятости, доход уменьшается на 1/3 по сравнению с доходом, достигнутым на момент заключения договора. Важно отметить, что такая информация обычно требуется, когда ухудшение финансового положения длится более 3-х месяцев.
Собираемся с мужем брать ипотеку. Официально трудоустроены оба. У него серая зарплата, стаж полтора года на этом месте. Меня формально увольняли в январе этого года, а с февраля приняли в другую нашу организацию. В предыдущей организации мой стаж — два с половиной года.
Теряются ли для банка мои годы работы из-за перехода в другую организацию? Я могу документально подтвердить, что у этих двух компаний одинаковый юридический адрес и один генеральный директор. Налицо аффилированность юридических лиц.
Как еще можно претендовать на более выгодные условия ипотеки от банка? Не с одной же справкой с работы мужа подавать на ипотеку. Я же тоже продолжаю работать и зарабатывать деньги.
С уважением,
Елена Г.
Елена, банку важны несколько моментов: стаж, стабильность дохода за последнее время и уверенность, что вы сможете выплачивать кредит в будущем. Если вы сменили работу только по документам, это не повлияет на решение банка. Поясню подробнее.
На общий стаж увольнение не повлияет
Доход обычно подтверждают справкой 2-НДФЛ или справкой по форме банка. Банк запрашивает справку за последние шесть месяцев. Если вас фиктивно уволили и сразу приняли на работу в другую фирму, на общем доходе это не скажется. Только у вас будет две справки о доходах — из старой и новой организации.
На общий стаж ваше фиктивное увольнение тоже не повлияет. Скорее всего, вас уволят по документам и сразу же примут на работу в новую организацию на следующий день. То есть общий стаж у вас тоже не прервется. Для банка главное, чтобы стаж был больше года, но у вас с этим все в порядке.
Но банку также важен стаж работы на текущем месте
Увольнение скажется на стаже на текущем месте работы. Обычно для ипотеки требуется стаж не меньше трех месяцев на последнем месте, а в большинстве банков — шесть. Когда человек устраивается на новую работу, первое время он работает на испытательном сроке. Его продолжительность устанавливает работодатель. По закону испытательный срок не может быть больше трех месяцев, кроме случаев, прямо оговоренных в законе. Например, для главных бухгалтеров испытательный срок шесть месяцев.
Для банка давать кредит человеку, который работает еще на испытательном сроке, — большой риск. Вдруг он не выдержит испытаний, потеряет работу и не сможет потом выплачивать деньги.
Чтобы подтвердить текущий стаж, банк просит представить копию трудовой книжки. Ее заверяет сотрудник отдела кадров: ставит печать и пишет, что сотрудник работает по настоящее время. По вашей трудовой будет видно, что стаж на текущем месте работы у вас меньше положенного.
Что делать с аффилированными организациями
Но здесь есть нюанс: у вас аффилированные организации. Скорее всего, суть и характер вашей работы остались прежними. Если в вашем новом трудовом контракте нет упоминаний об испытательном сроке, значит, вас приняли без него.
Поэтому представьте в банке вместе с копией трудовой книжки справку о том, что должность и характер работы у вас не изменились, а на новое место работы вас приняли без испытательного срока. Справку пишут в свободной форме и заверяют той же печатью, что и копию трудовой книжки.
Банк учтет это и, скорее всего, пойдет вам навстречу. Вы с мужем сможете получить максимальную сумму возможного кредита по вашим доходам.
Как получить более выгодные условия
Прежде всего посчитайте на калькуляторе, сколько банк даст в кредит, если заемщиком будет только муж или только вы.
В некоторых банках имеет значение, как вы подтверждаете доход. Со справкой по форме 2-НДФЛ ставка обычно ниже, чем со справкой по форме банка. Если один из супругов подтверждает доход справкой по форме 2-НДФЛ, а второй — справкой по форме банка, ставку рассчитают по второму варианту. Поэтому, если ваш доход позволяет одобрить нужную сумму и у вас справка по форме 2-НДФЛ, выгоднее супруга сделать нефинансовым созаемщиком и не портить ставку. А доход второго супруга затем пустить на погашение кредита.
Если вы подтверждаете доход справкой 2-НДФЛ, узнайте в своем зарплатном банке, есть ли скидки к ставкам. Очень часто банки предлагают зарплатным клиентам льготные условия, например скидку 0,5% к ставке.
В некоторых банках есть программы, по которым можно «купить ставку». Заемщик при заключении сделки выплачивает банку фиксированную сумму, а банк за это снижает ему ставку по кредиту на весь срок. Размер суммы для покупки зависит от суммы кредита. Обычно такие программы окупаются уже через 3—4 года , и дальше вы экономите в сравнении с обычной программой. Если планируете выплатить ипотеку за два года, такая программа не подойдет. Но если берете кредит на срок от пяти лет, стоит ее рассмотреть.
Если вы покупаете новостройку, узнайте в банках-партнерах застройщика о скидках на понравившийся комплекс. Некоторые банки дают скидку к ставкам за электронную регистрацию сделки. Спросите об этом, когда будете подавать документы на ипотеку.
Также не бойтесь подавать заявку в небольшие банки. Иногда они предлагают условия, сопоставимые со ставками крупных игроков на рынке. Но при этом у них могут быть дополнительные программы погашения или более лояльные требования к недвижимости и документам. Например, они рассматривают квартиры с перепланировками или проводят сделки с занижением стоимости квартиры по документам. Такие квартиры иногда стоят на рынке дешевле, что тоже позволяет сэкономить.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Информация о клиенте остается у банка даже при его первичном посещении, когда он заполняет кредитную заявку. Кредитная заявка это, конечно, не документ, а, вот, кредитный договор - другое дело. Если информация, указанная в нем изменилась, то заемщик согласно условиям соглашения обязан сообщить об этом банку. Эта обязанность обычно прописана в кредитном договоре. Если заемщик нарушает данное обязательство, банк вправе потребовать досрочного погашения задолженности по кредиту.
Что может измениться
- Информация идентификации заемщика (ФИО, паспортные данные);
- Данные о платежеспособности заемщика (место работы, доходы и расходы);
- Непосредственно контакты заемщика.
Чаще всего паспортные данные изменяются при смене места постоянной регистрации, браке или разводе. Первое совсем не критично для банка, поскольку прописка никак не влияет на погашение кредита, но уведомить о ее смене все же следует.
Новые ФИО
А вот изменение фамилии может повлиять на выполнение обязательств перед кредитором уже в более серьезной степени. Первая проблема, с которой столкнется заемщик, будет касаться платежей по кредиту.
По новым паспортным данным в отделениях банка их перестанут проводить. Правда, это не касается платежей по банковской карте. Но есть нюанс… Если заемщика попросят предъявить паспорт или ему нужна справка из банка, могут возникнуть серьезные трудности. Исходя из всего перечисленного, ясно, что лучше сразу обратиться в банк с просьбой о перевыпуске карты в связи с изменением фамилии. Банковские работники в этих ситуациях обычно вносят поправки в банковскую программу и оставляют себе ксерокопию обновленного паспорта. Если этими способами ситуация не решается, то юристы составляют дополнительное соглашение. Кстати, сообщать новые данные о себе надо только в письменном виде при личном обращении в банк. По электронной почте разрешается обращение только в те банки, у которых нет офисов.
Поменялась работа
Об этом тоже положено уведомлять банк. Если заемщик лишился работы, то не следует скрывать это от банка. Не следует бояться кредиторов, они - наоборот - могут помочь в трудной ситуации. Например, предложат реструктуризацию долга или кредитные каникулы. Но не стоит забывать также и о том, что банк вправе запросить досрочное погашение кредита. Такой вариант развития событий возможен в том случае, если ситуация явно свидетельствует о том, что клиент не в состоянии выполнять свои обязательства в положенный срок.
Другие обстоятельства
Заемщик также обязан уведомлять банк и о смене места фактического проживания, и об изменениях контактных данных, будь то номер телефона или адрес электронной почты. Ответ на подобный запрос банк готовит в течение 3-10 дней. И тут уж можно писать кредитору письма, звонить в банк или приходить туда лично.
Также заемщик обязан сообщать в банк, если его имущество арестовано. Или ему полагается взыскание от судебных приставов. Если имущество находится в залоге у банка, то необходимо привлечь банк как третью сторону, являющуюся залогодержателем. Клиент также должен уведомлять о возбужденных против него уголовных делах, изменениях в семейном положении – браке, разводе, рождении детей.
Несмотря на то, что по условиям кредитного договора клиенту вменяется в обязанность сообщать об изменении персональных данных, многие этого не делают. Обычно банки к подобного рода «нарушителям» относятся лояльно и никаких санкций не применяют, если заемщик исправно выплачивает ежемесячные платежи. Но если, клиент в однажды нарушит еще и другие условия договора, то в таком случае банк ему все припомнит и тогда уже не получится легко отделаться. Не исключено, что придется выплачивать кредит досрочно в полном объеме. Если возникшие проблемы однозначно приведут к невозврату кредита (например, лишение свободы заемщика на длительный срок), банк, безусловно, потребует досрочного возврата всей суммы кредита. Если заемщик откажется выполнять эти требования, банк вправе обратиться в суд, чтобы постараться наложить взыскание на активы заемщика и обеспечение по кредиту до того, как это сделают другие.
Большинство людей, когда им отказывают в ипотеке, обычно находятся в недоумении: что делать? Для начала нужно понять причины отказа, а затем осуществлять действия по их устранению. Нужна полная и правдивая картина, этот этап я называю сбором информации.
Для чего это нужно? Приведу пример. Ко мне обратились клиенты с просьбой сопроводить сделку купли-продажи, объект они выбрали сами. Сделка была ипотечная, таких сделок я провела сотни. Клиенты в силу каких-то причин скрыли от меня факт, что они взяли потребительский кредит на первоначальный взнос. Сделку я подготовила, все документы были собраны, дата сделки назначена, а накануне сделки позвонили из ипотечного отдела банка и сказали, что сделка отменяется. Служба безопасности обнаружила этот самый кредит и клиентам отказали в ипотеке.
Нужно понимать, что проверяет банк перед выдачей кредита. Кроме скоринга – системы оценки платежеспособности, есть ещё аналитическая проверка сотрудником банка, а также проверка службой безопасности банка.
Что делать, если отказали в ипотеке?
Если банк отказал в ипотеке, нужно проанализировать причины отказа. Рассмотрим, что нужно сделать, чтобы повысить шансы на одобрение.
1. Проверка кредитной истории
Для начала нужно проверить кредитную историю. Можно сделать запрос в бюро кредитных историй. Иногда заёмщик не подозревает, что у него испорченная кредитная история, забыл про долги.
Пример из практики. Муж с женой брали машину в кредит. Оформили на жену, хотя платил муж, ему нужна была машина для работы. После развода муж забрал машину себе, жена посчитала, что теперь за неё должен платить муж. Через какое-то время она забыла про этот кредит, считая его не своим. Через несколько лет, она обратилась за ипотечным кредитом, ей было отказано, так как она попала в число неплательщиков по автокредиту.
При разводе нужно было переоформить кредит на мужа. Существует правило: не берите ни под каким предлогом чужих кредитов на себя.
Другой случай. Молодой человек А пошёл за кампанию с приятелем В покупать смартфон. Приятелю В не хватило денег на покупку смартфона, и он начал оформлять рассрочку, паспорта у него с собой не было и он уговорил молодого человека А одолжить ему свой. Таким образом, рассрочка была оформлена на молодого человека А. Платил приятель В плохо, с просрочками, а попал в чёрный список БКИ молодой человек А.
Если человек постоянно берёт мелкие кредиты и микрозаймы, то это не улучшит его кредитную историю. Аналитики банка могут рассматривать его, как несостоятельного заёмщика.
Чтобы проверить кредитную историю, можно воспользоваться порталом Госуслуг. Там можно сделать запрос, услуга бесплатна. Также можно воспользоваться порталом НБКИ.
2. Улучшение кредитной истории
Что нужно делать?
В первую очередь закрыть все долги и имеющиеся задолженности. Если попали в БКИ случайно, из-за недоразумения, нужно обратиться в БКИ для поиска и устранения ошибочных записей.
Второй способ улучшения кредитной истории.
Возьмите потребительский кредит и вовремя погасите его без просрочек. Потом возьмите еще один побольше. И снова выплатите его в срок. Можно залезть в долг по кредитной карте и выплатить без задержек. А затем нужно ждать обновления базы БКИ.
Что делать, если у кого-то из супругов плохая кредитная история? Чаще всего заключают обезличенный брачный договор. Его ещё называют брачным договором для ипотеки. По брачному договору заключается взаимное соглашение между супругами, которое устанавливает их права в отношении совместно нажитого имущества и ипотеки. В брачном договоре определяется кто и в каком размере выплачивает ипотеку.
3. Привлечение созаёмщиков
Если дохода не хватает, привлекайте созаёмщиков. Ими могут быть члены вашей семьи. Банк может одобрить ипотеку, если имеется созаёмщик с хорошей заработной платой. Обычно, если кто-либо из супругов берёт ипотеку, второй автоматически становится созаёмщиком.
4. Подача заявки в другой банк
Не нужно делать одновременную веерную подачу заявок во все банки. Это плохо воспринимается всеми банками.
Но если в одном банке отказали, то можно навести сведения о банках, посмотреть, какие у них ипотечные предложения и подать заявку в другой банк, но лучше это делать через какое-то время.
Пример из жизни: была ситуация, когда клиентам отказал ВТБ банк. Клиенты взяли потребительский кредит на первоначальный взнос. Этот факт обнаружила служба безопасности. По логике банков, если заёмщик не может набрать денег на первоначальный взнос, то он будет плохим заёмщиком. Тогда в качестве заёмщика взяли другого члена семьи, который не брал кредит и обратились в другой банк. Другой банк одобрил ипотеку.
5. Подтверждение неофициальных доходов
Достаточно часто возникают ситуации, когда заёмщику платят наполовину белую, наполовину серую заработную плату. По справке НДФЛ у работника доход 30 тысяч рублей, а в конверте он получает ещё 30 тысяч рублей. В таком случае нужно заполнять справку по форме банка. Полный доход должен подтвердить работодатель. Обычно работодателю звонят из банка. Задача банка в этом случае – правильно оценить платежеспособность клиента.
6. Смена работодателя
Часто отказывают людям, у которых профессия из зоны риска. Это не обязательно профессии, связанные с риском для жизни: альпинисты, пожарники, полицейские, каскадёры. Этим категориям относительно несложно получить ипотеку, нужно лишь сделать усиленную страховку.
Речь идёт о людях, у которых нет стабильного ежемесячного дохода: фрилансеры, риэлторы, менеджеры по продажам, мелкие индивидуальные предприниматели. Им чаще всего приходится менять сферу деятельности либо быть оформленным по трудовой в солидной организации.
Например, знакомая-риэлтор после отказа в ипотечном кредите в нескольких банках, оформилась по трудовой в фирме, занимающемся электротехникой. Женщина работала по большей части риелтором, но официально оформлена была в фирме. В компании они работала около трети своего времени, по совместительству, образование у неё техническое. Справки на ипотеку она получала в этой организации, о том, что основная деятельность у неё риелторская, в банке она умалчивала. Служба безопасности не могла ни к чему придраться, работает она давно, должность инженерная, образование высшее техническое. Если бы они узнали, что основная деятельность у неё риелторская, то был бы автоматический отказ.
7. Увеличение первоначального взноса
Банки всегда лояльнее относятся к тем заёмщикам, у которых есть внушительный первоначальный взнос. На моём опыте, редко отказывают тем, у кого сумма первоначального взноса составляет треть суммы кредита.
8. Уменьшение суммы кредита
Каким образом? Выбрать другую квартиру, более скромную, чтобы вам требовалась меньшая сумма займа. Я часто сталкиваюсь с ситуациями, когда люди, не имея денег, замахиваются на большие квартиры, не задумываясь, как они будут за них платить.
Молодой семейной паре, которая еле-еле наскребла на первоначальный кредит, не обязательно сразу покупать большую двухкомнатную квартиру, по крупному кредиту будут большие ежемесячные выплаты, которые они могут не потянуть. Возможна покупка более скромной квартиры. Молодой паре проще взять недорогую студию и быстрее расплатиться за неё.
Одной клиентке не хватало денег для покупки однокомнатной квартиры в Петербурге. На большой кредит ей рассчитывать не приходилось, у неё средний доход, к тому же она гражданка Белоруссии, её не все банки кредитуют. Она не стала рассчитывать на квартиру, взяла небольшой кредит, купила комнату и стала сдавать её, чтобы погашать ипотечные платежи. А проживает в съёмной квартире вместе со своей подругой.
9. Повторная подача заявки
Когда можно подавать повторную заявку? В одних банках можно подавать заявку сразу, а в других необходимо выждать 1-2 месяца. Советуем подавать повторную заявку не ранее, чем через месяц после первой. Если причиной отказа был низкий доход или большая кредитная нагрузка, подавать нужно только после исправления недочётов.
10. Обращение к ипотечному брокеру
Случаются ситуации, когда у всех членов семьи низкий доход либо плохая кредитная история.
Если не удается получить ипотеку самим, можно обратиться к ипотечному брокеру. Опишите ему всю ситуацию. Брокер подберет лояльный банк, и объяснит, как действовать в вашей ситуации. Брокер сообщает, какие документы подготовить, и рассказывает, как увеличить шансы на одобрение ипотеки. Брокер подбирает ипотечный кредит и направляет запрос в несколько банков. Банк одобряет или отказывает в ипотеке. Однако шансы на получение кредита возрастают. У брокеров обычно большой опыт и они добиваются выдачи кредита. Услуга эта платная, поэтому к ним обращаются в сложных случаях.
Часто задаваемые вопросы
1. Дают ли ипотеку в декретном отпуске?
Ответ: Нет, не дают. У беременной женщины на время декретного отпуска нет дохода, а, согласно нашему законодательству, ипотечный кредит выдается тем, у кого на реальный моменты времени есть стабильный источник дохода.
В итоге - женщина, находясь в декретном отпуске, официально лишается своего заработка, даже если декретные отчисления будут велики.
2. Могут ли отказать, если ипотека одобрена?
Ответ: Да. Могут. И такое часто случается. Пока не подписан кредитный договор, банк может отказать. Бывали случаи, когда отказывали накануне сделки. Причины разные: служба безопасности что-то накопала, заёмщик сменил работу или пошёл веерный отказ всем из-за политики банка. Причин много.
3. Дают ли ипотеку пенсионерам?
Ответ: да, дают. Все пенсионеры с разным уровнем дохода. Есть работающие пенсионеры, есть пенсионеры с военной пенсией. Пенсионерам с хорошим доходом дадут кредит, а пенсионерам с небольшой пенсией могут и не дать. В Питере есть пенсионеры, которые имеют по несколько квартир, сдают их в аренду, у них есть приличный доход. Они берут ипотеку и покупают новые.
Банки вводят ограничения по возрасту, у Сбербанка максимальный возраст на момент закрытия ипотеки составляет 75 лет. Пенсионеру не стоит рассчитывать на большую сумму кредита, но они им доступны.
4. Дают ли ипотеку без официального трудоустройства?
Ответ: Лицам, у которых нет официального трудоустройства, сложно получить ипотеку. Нужно доказывать банку, что есть доход. От того, сумеете вы показать доход или нет, зависит двдут кредит или нет. Повысить шанс на получение дохода поможет хороший первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости покупаемого жилья, а также хорошие созаёмщики с хорошим доходом.
Если есть залог в виде недвижимости, земельного участка, автомобиля, специальной техники, то это также может повысить шанс получения кредита.
Однажды мы наткнулись на такой совет от юриста Артёма Баранова по оформлению ипотеки: «Лучше всего брать кредит на максимально большой срок. Возможность досрочного погашения у вас будет в любом случае, а вот сумму ежемесячного платежа вы таким образом снизите». Кажется, что рекомендация очевидная, но в редакции «Выберу.ру» по этому вопросу возник спор. Одни поддерживали юриста, другие — выступали за то, что нельзя всем людям давать одинаковые советы. Рассмотрим разные жизненные ситуации, чтобы увидеть, когда лучше не пользоваться советом юриста.
Слушаю внимательно. Фото: zen. yandex.ru
Для расчётов будем брать квартиру стоимостью 3 000 000 рублей. Для жителей Москвы, Санкт-Петербурга и других дорогих городов поясним: во многих регионах за эти деньги можно купить неплохую двухкомнатную квартиру. Для наших задач удобнее взять именно такую цену, потому что мы будем использовать средние по России зарплаты.
Сделаем несколько ипотечных расчётов с разным сроком, используя калькулятор на «Выберу.ру». Процентную ставку возьмём среднюю — 7,9% годовых. Первый взнос — 20%.
- стоимость жилья — 3 000 000 рублей;
- первый взнос — 20% (600 000 рублей);
- процентная ставка — 7,9%.
В таблице наглядно видно, что разница в ежемесячных платежах между минимальным и максимальным сроком — почти 10 000 рублей. Разница в переплате — почти 2 000 000 рублей. Не надо быть экспертом, чтобы понять, что маленький срок в финансовом отношении выгоднее. Однако осилить платёж суммой почти 29 000 рублей сможет не каждый.
Возьмём несколько обычных семей с ипотекой и посмотрим, как впишутся платежи в их жизнь.
Одинокий Иван — убеждённый холостяк, который живёт в своё удовольствие
На основной работе Иван зарабатывает 40 000 рублей, а в свободное время берёт шабашки, что приносит ему ещё 10 000 рублей. Итого ежемесячный доход — 50 000 рублей. Среднестатистический житель России может назвать такие деньги вполне приличными, однако ипотечный платёж в 30 000 рублей для Ивана великоват — он превышает половину дохода и не оставляет средств для развлечений, модной одежды, новой машины, пиццы по пятницам и цветов для подружек.
Чтобы вечер удался, утром надо купить цветы. Фото: twitter.com
Оптимальный срок для ипотеки — 15-20 лет. Однако надо понимать, что Иван платит ипотеку один — во время финансовых трудностей некому будет взять на себя обязательства. Увольнение, затяжная болезнь, лишние расходы сделают Ивана неплатёжеспособным.
Елена и Николай — молодая пара, которая считает, что «сначала надо обеспечить себя жильём, а потом заводить детей»
Доход Елены — 25 000 рублей. Доход Николая — 40 000 рублей. Итого: 65 000 рублей. В погашении ипотеки участвуют родители, бабушки и дедушки обоих супругов, что дополнительно приносит семье 10 000 рублей.
Можно рассмотреть вариант с ипотекой в 10 лет, поскольку платёж составляет меньше половины дохода. На жизнь будет оставаться 45 000 рублей. При экономном ведении хозяйства можно даже откладывать на поездку или новую машину.
Финансовые проблемы при таком платеже семья сможет пережить только с помощью родственников, поскольку одной зарплаты на погашение не хватит.
Что касается детей. Семья их не планирует до погашения ипотеки, но, как говорится, «часики-то тикают». Если вдруг в семье появится ребёнок, с учётом лишних расходов и уменьшившихся на одну зарплату доходов, платёж станет неподъёмным. Однако семья получит маткапитал, которым можно будет погасить часть кредита.
Ксения и Константин — счастливые родители четырёхлетнего Серёжи. Любят детей, поэтому не исключают появление нового члена семьи
Доход Ксении — 20 000 рублей. Доход Константина — 40 000 рублей.
Этой семье лучше подстраховаться и взять ипотеку на максимальный срок, поскольку заработок Ксении нестабилен — она часто уходит на больничный, а в будущем планирует декретный отпуск. Ситуацию с погашением облегчит материнский капитал.
Однако даже при максимальном сроке ипотечный платёж для семьи не очень комфортный, учитывая расходы на двух детей и небольшие декретные выплаты.
Может украсть из банка свой ипотечный договор? Фото: zen. yamdex.ru
Итак, выбирая срок ипотеки, надо смотреть не на советы экспертов, а на свои жизненные условия. Есть перспектива роста зарплаты — можно рискнуть. Есть поддержка от родственников — тоже можно брать маленький срок. Планируются дети или на работе нет стабильности — лучше уменьшить платёж за счёт увеличения срока.
Досрочное погашение
Это главный довод тех, кто ратует за большой срок в пользу маленьких платежей. Повысился доход — вноси двойные платежи. Получил наследство — вноси в счёт ипотеки.
С большими разовыми поступлениями понятно — большинство пустит их на погашение кредита. Но прибавка к зарплате не всегда становится ипотечным платежом, потому что цены в магазинах растут, квартира со временем требует ремонта, а душа отпуска на море и праздника. Не у всех хватает платёжной дисциплины для досрочного погашения.
В тему статьи вспомнился случай. Девушка, будучи незамужней, взяла ипотеку. Потом нашла мужчину, вышла замуж, и избранник переехал к ней в ипотечную квартиру. Была одна зарплата — стало две зарплаты. Девушка погасила кредит за несколько лет. Заметим, что квартира, приобретённая до брака, — собственность одного супруга, а не общая.
Как сделать большой платёж безопасным
Все помнят о рефинансировании с целью снижения процентной ставки, но забывают, что можно изменить договор по сроку и прочим условиям. Если предвидятся сложные времена, можно уменьшить платёж, растянув срок уже действующего кредита. Однако делать это надо до наступления просрочек, иначе банк откажет в рефинансировании.
Ещё один универсальный совет — подушка безопасности. Храните на всякий случай деньги на несколько ежемесячных платежей по ипотеке. Это поможет пережить внезапное увольнение, снижение зарплаты, болезнь и прочие несчастья.
Разные эксперты называют разные платежи в качестве комфортных — 50% дохода, 30% дохода, 25%.
Смотрите по доходу в целом. Например, 50% от 100 000 рублей и 50% от 30 000 рублей — слишком разные суммы. Опирайтесь на прочие расходы. Семье с тремя детьми надо высвобождать больше денег, чем холостяку. По практике можно сказать, что когда на погашение уходит 25-30% дохода, то такая ипотека не напрягает и становится рутиной, к которой можно привыкнуть. 50% даже от приличного дохода — слишком большой платёж, который заставляет жалеть денег.
Читайте также: