Пенсионеры после 70 лет не могут продать квартиру

Опубликовано: 06.05.2025

Моей маме 83 года. Она ветеран труда и несовершеннолетний узник концлагерей.

После смерти брата мама унаследовала квартиру и продала ее. Взамен собирается купить другую квартиру в своем городе. Обязана ли она платить 13% налога с продажи?

Если да, то можно ли учесть стоимость покупки новой квартиры и сделать взаимозачет? Нам сказали, что нет.

Вас проконсультировали правильно: провести взаимозачет по двум сделкам не получится. Вы полагаете, что можно снизить налог, если вычесть из дохода от продажи старой квартиры стоимость новой. Но такой подход в налоговом кодексе не предусмотрен.

Уменьшить доход при продаже можно только на расходы, которые относятся к этой же квартире. А учитывать расходы на новую квартиру, которую купили на вырученные деньги, нельзя. Но можно воспользоваться вычетами и существенно уменьшить доходы от продажи унаследованной квартиры. Какими и как, расскажу подробнее.

Познакомьтесь с Учебником Т⁠—⁠Ж

Когда придется платить налог с продажи унаследованной квартиры

Если человек продает квартиру, он должен заплатить налог с доходов от ее продажи. Но если человек владеет квартирой определенный срок, налог платить не придется. Это правило распространяется и на унаследованные квартиры: если наследник владеет квартирой более трех лет, доходы от ее продажи НДФЛ не облагаются.

Момент, с которого отсчитываются три года в этом случае, — день открытия наследства, то есть день смерти наследодателя. Не имеет значения, когда наследник принял наследство или зарегистрировал квартиру на себя.

Получается, если ваш дядя умер больше трех лет назад, налог маме платить не придется и подавать декларацию тоже. А если дядя умер менее трех лет назад, то заплатить налог с доходов от продажи квартиры она должна.

Как уменьшить налог с продажи унаследованной квартиры

Налог можно уменьшить тремя способами:

воспользоваться имущественным налоговым вычетом из дохода от продажи квартиры;
уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы наследодателя на ее приобретение;
воспользоваться вычетом по расходам на новую квартиру.

Расскажу подробно про каждый.

Ваша мама может использовать имущественный вычет, который предоставляют в размере дохода от продажи квартиры, но не более 1 млн рублей.

Допустим, она продала квартиру за 1 200 000 Р . Тогда налог ей придется заплатить с 200 000 Р : 1 200 000 Р − 1 000 000 Р . Сумма налога — 26 000 Р : 200 000 Р × 13%.

Если мама продала квартиру менее чем за 1 млн, то лучше всего воспользоваться этим вычетом: он самый простой.

Второй вариант подойдет, если цена продажи больше миллиона и мама найдет документы брата на покупку квартиры на сумму более 1 млн. Тогда она сможет подтвердить, какие расходы понес ваш дядя при приобретении квартиры. Подойдут договоры, расписки, квитанции банка и т. п.

Если мама найдет такие документы, она может уменьшить доход от продажи квартиры на расходы на ее приобретение.

Предположим, мамин брат купил квартиру за 1 150 000 Р , и есть документы, которые подтверждают его расходы. В этом случае выгоднее уменьшить доход на расходы, а не использовать имущественный вычет. Сумма налога в этом случае — 6500 Р : (1 200 000 Р − 1 150 000 Р ) × 13%.

Возможно, ваш дядя получил квартиру бесплатно от государства, а потом ее приватизировал. То есть никаких расходов на приобретение квартиры он не понес. Тогда мама сможет воспользоваться только имущественным вычетом в размере дохода от продажи квартиры, но в пределах 1 млн.

В любом случае, если мама владела квартирой менее трех лет и продала ее, ей нужно подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Удобнее всего подавать декларацию через личный кабинет на сайте ФНС. В ней же можно заявить вычет или уменьшить полученный доход на документально подтвержденные расходы.

Как воспользоваться вычетом по расходам на новую квартиру

Если мама купит новую квартиру, по закону она может получить имущественный налоговый вычет в размере стоимости приобретенной квартиры, но не более 2 млн рублей.

Чтобы воспользоваться этим вычетом, нужно иметь доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13%, например зарплату. Учитывая возраст вашей мамы — 83 года, — можно предположить, что она не работает и только получает пенсию, которая налогом не облагается.

Получается, что единственный доход, который облагается НДФЛ, — доход от продажи квартиры. Его и можно уменьшить на вычет на покупку другой.

Важно, чтобы раньше мама не использовала свое право на вычет при покупке жилья: такой вычет предоставляется человеку только один раз в жизни.

Как рассчитать налог, если применить сразу два вычета

Рассмотрю на примерах, как рассчитывается налог, если применить сразу два вычета: на продажу старой квартиры и покупку новой. Буду исходить из того, что унаследованная квартира находилась в собственности мамы менее трех лет.

Пример 1. Унаследованную квартиру продали за 3 млн рублей В том же году мама купила новую квартиру за 4 млн. При продаже она может воспользоваться вычетом в 1 млн. Тогда облагаемый доход — 2 млн рублей.

Если мама также воспользуется вычетом на покупку новой квартиры, где максимальная сумма вычета — 2 млн рублей, платить НДФЛ с продажи квартиры совсем не придется. Но декларацию нужно подать обязательно, ведь именно в ней заявляются вычеты.

Пример 2. Унаследованную квартиру продали за 7 млн рублей. Есть документы, которые подтверждают, что мамин брат приобрел эту квартиру за 4 млн. В том же году, когда была продана доставшаяся в наследство квартира, мама купила новую — за 9 млн рублей.

Поскольку есть документы о приобретении квартиры наследодателем, то лучше учесть расходы на ее покупку. В этом случае налог нужно будет платить с дохода в размере 3 000 000 Р : 7 000 000 Р − 4 000 000 Р .

По новой квартире можно воспользоваться максимальным вычетом в 2 млн. На эту сумму можно уменьшить облагаемый доход от продажи унаследованной квартиры. То есть налог нужно будет заплатить с 1 000 000 Р : 3 000 000 Р − 2 000 000 Р . В бюджет понадобится заплатить 130 000 Р : 1 000 000 Р × 13%.

За какие годы можно использовать вычет на покупку квартиры

Право на вычет по расходам на жилье возникает с года, в котором купили квартиру. Если вычет в этот год не был использован полностью, то он применяется в последующие годы.

Для пенсионеров сделано исключение из общего правила. Они могут переносить вычет на покупку квартиры на три предшествующих года. Например, если ваша мама купит квартиру в 2021 году, то вычет можно использовать за 2018—2021 . Конечно, при условии, что в эти годы были доходы, которые облагаются НДФЛ. Например, если в тот период и продали унаследованную квартиру.

Допустим, унаследованную квартиру продали в 2020 году, а новую купили в сентябре 2021 года. В этом случае придется до 30 апреля 2021 года подать декларацию за 2020 год. При этом можно воспользоваться вычетом на продажу квартиры до 1 млн рублей или учесть расходы на покупку квартиры, если есть документы. Заплатить налог с продажи квартиры нужно до 15 июля 2021 года.

Вычет на покупку квартиры можно заявить, подав уточненную декларацию за 2020 год. После этого ИФНС вернет налог или его часть, который мама заплатит с продажи квартиры.

Если квартиры продавались и покупались в одном году, то в декларации нужно будет показать обе сделки. В этом случае доход от продажи квартиры сразу уменьшат на сумму вычета на покупку новой квартиры. Но при условии, что ранее вычет по расходам на жилье мама не заявляла.

Перенести вычет на покупку квартиры на три предшествующих года — единственное послабление для пенсионеров. Каких-либо других налоговых льгот для пенсионеров, ветеранов труда, узников концлагерей, которые продают жилье, нет. Они платят налог на общих основаниях.

Что в итоге

Если унаследованная квартира находилась в собственности три года и более, считая со дня смерти наследодателя, то платить налог и подавать декларацию не надо.

Если этот срок менее трех лет, то налог придется платить. Но можно воспользоваться вычетом в размере продажной стоимости квартиры, но не более 1 млн рублей. Либо уменьшить доходы на сумму расходов при покупке этой квартиры, если сохранились документы наследодателя.

При покупке квартиры также можно воспользоваться вычетом в сумме стоимости квартиры, но не более 2 млн рублей, если раньше его не получали. Пенсионеры могут применить вычет не только в году приобретения квартиры, но и перенести его на три предшествующих года. Таким образом, можно уменьшить налог с продажи унаследованной квартиры.

Для пенсионеров, ветеранов труда, несовершеннолетних узников концлагерей налоговых льгот при продаже жилья нет.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Идеи депутатов поражают воображение, и это в буквальном смысле слова. И об этом свидетельствует очередная инициатива, в ходе которой было предложено наложить запрет на распоряжение собственным имуществом пенсионерам старше 70-летнего возраста. И разрешить различные сделки с недвижимостью только под контролем социальных служб.

Цель депутатов «простая». По их мнению, такой законодательный проект предупредит различные махинации с недвижимостью, защитит пенсионеров от черных риелторов.

Но так ли это на самом деле? Попробуем разобраться, откуда взялась инициатива, и как предположительно она будет работать.

1 Подробнее об инициативе
2 Противоречивая идея
3 Слабое звено – опека
4 Что еще подстерегает одиноких пенсионеров

Подробнее об инициативе

Депутатами всерьез рассматривается внедрение законодательного проекта, который не позволит распоряжаться пенсионерам собственным имуществом после 70 лет. Было предложено запретить продавать, оставлять в наследство, дарить квартиру или загородный дом. И это касается всех людей 1948 года рождения и младше.

Предлог такого предложения вполне положительный – таким способом государство будет защищать своих граждан от мошенников. Мол, дедушка или бабушка 70 лет и старше уже не могут серьезные вещи делать самостоятельно.

Планируется, что контроль будет осуществляться социальными органами. Они будут проводить проверку пенсионера на вменяемость, наличие или отсутствие психических заболеваний, а претендента на дом или квартиру – на благонадежность.

Предложение, которое заведомо базируется на невменяемости существенной части населения РФ, уже оскорбительно. Психиатрическую экспертизу будут проводить люди, которые вряд ли имеют соответствующее медицинское образование. А как будет проверяться благонадежность, например, наследников, вовсе вопрос открытый.

Действительно, инициатива абсурдна, нарушает права человека, противоречит Конституции РФ, но все равно рассматривается.

Противоречивая идея

Многие экспертные специалисты полагают, что идея депутатов спорная, вызывает много подозрений.

Не все понимают, почему депутаты так стараются защитить пенсионеров. Если под социальным органом подразумевается орган опеки, который будет контролировать сделки и проверять на вменяемость, то всех людей старше 70 лет надо в законном порядке признать ограниченно дееспособными.

Но это ограничение имеет право установить только суд на основании конкретных обстоятельств и признаков. Комментирует ситуацию Александр Лунин, являющийся менеджером департамента вторичного жилья компании по недвижимости «Азбука жилья».

Эксперт также абсолютно не согласен с аргументом о защите от черных риелторов. Так, по его мнению, риелтор является лицом, которое помогает россиянам совершить сделку с недвижимостью. Этот человек знает рынок, юридические особенности проведения сделок и пр., поэтому остальных лиц называть «риэлтором», по меньшей мере, некорректно.

Мария Литинецкая, выступающая партнером «Метриум Групп», с одной стороны высказывается положительно о стороне идеи – борьба с мошенничеством. Но на ее взгляд внедрение такого законодательного проекта – это не защита, а ущемление прав пенсионеров.

«В настоящий момент распоряжаться своим имуществом не имеет права только недееспособный гражданин. И недееспособность признается судом. При этом в распоряжение собственностью могут вмешаться социальные службы либо законные опекуны. А депутаты предлагают автоматически всех признать недееспособными. И это оскорбительно», – уверяет эксперт.

Слабое звено – опека

Если отбросить эмоциональную составляющую, то профессионалы рынка недвижимости опасаются, что такой законодательный проект может значительно усложнить ситуацию.

В первую очередь увеличатся сроки на проведение сделки. А это увеличит коррупционную составляющую, поскольку многие решения будут приниматься за благодарность, то есть люди будут давать взятки. При этом нельзя исключать и субъективные моменты, которые обусловлены неадекватными и не всегда добрыми сотрудниками.

По мнению Светланы Бирючиной, которая является руководителем департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость», принудительное участие социальных служб – это бесполезное решение. Однозначно, защищать пожилых пенсионеров нужно, с этим никто не спорит, но не таким способом, уверяет Светлана.

В настоящий момент все должны проходить органы опеки, если в число собственников недвижимости входят дети до 18 лет. При этом многие риелторы и сами граждане сталкиваются с полной безграмотностью сотрудников. У органов даже нет четкого регламента в той либо иной ситуации. Каждый территориальный орган диктует свои правила.

А это тянет время, которое часто выступает решающим фактором при сделке. И нередко бывает, что опека запрещает именно те сделки, которые жизненно необходимы семье.

В заключение можно понадеяться, что инициатива не будет поддержана, а пенсионеры старше 70 лет смогут распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение.

Что еще подстерегает одиноких пенсионеров

– Моя мама – пенсионерка, – приобрела квартиру 30 июля 2016 года, а продает в январе 2019 г. Нужно ли ей платить налог, подчиняется ли она общим правилам, будучи пенсионеркой?

Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:

При определении налоговой базы при продаже квартиры нужно прояснить три основных момента.

Срок владения – от него зависит, есть ли у продавца право на получение имущественного налогового вычета.
Основание приобретения права собственности – от него зависит срок владения, необходимый для применения права на вычет.
Является ли продавец налоговым резидентом РФ – от этого зависит ставка налога.

По общему правилу имущественный налоговый вычет в размере полной стоимости имущества при продаже предоставляется, если срок владения имуществом не менее пяти лет. Но есть исключения. Этот срок сокращается до трех лет, если имущество приобретено:

по договору дарения от близких родственников;
по наследству от близких родственников;
в порядке приватизации;
по договору ренты.

Имущественным налоговым вычетом могут воспользоваться только налоговые резиденты. Никаких дополнительных льгот для пенсионеров в части уменьшения НДФЛ закон не предусматривает.

В Вашем случае срок владения составляет менее трех лет. Поэтому вне зависимости от основания приобретения права собственности максимальный имущественный налоговый вычет составит 1 млн рублей.

Однако есть и другой способ сократить налоговое бремя. Это уменьшение суммы полученного от продажи дохода на сумму расходов, связанных с покупкой этой квартиры.

Формула расчета налога: (доход – стоимость квартиры) х 13%.

Если квартира была приобретена без отделки, и это указано в договоре, в сумму расходов можно также включить расходы на отделку. Правда, только официально подтвержденные документами. Подтверждением будет чек, приходный ордер, договор поставки, договор выполнения работ, подряда и т. д. Это касается и подтверждения стоимости самой квартиры. Расписка продавца в получении оплаты квартиры признается подтверждающим документом.

Для получения имущественного налогового вычета необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Если квартира продана в 2019 году, декларация подается в 2020 году. Налог нужно заплатить до 1 июля 2020 года.

Отвечает юрист Аркадий Емельянов:

НК РФ, к сожалению, безразлично относится к социальному статусу продавца квартиры – пенсионер или трудоспособный гражданин. Таким образом, пенсионеры подчиняются общим правилам исчисления налога с доходов, полученного от продажи недвижимого имущества.

Как следует из вопроса, срок владения квартирой составляет менее пяти лет. Однако в зависимости от ряда обстоятельств, перечисленных в ст. 217.1. НК РФ (получение объекта в дар от членов семьи, приватизации, в порядке наследования), срок может быть равен и трем годам.

С учетом норм НК РФ и сведений в вопросе, доход, полученный от продажи такой квартиры, включается в налоговую базу в полном объеме (ст. 217 и 217.1 НК РФ).

Однако не все так безнадежно и в этой ситуации. Есть статья 220 НК РФ, где подробно указаны легальные способы минимизации налоговых обязательств перед государством.

При реализации квартиры пенсионер может уменьшить свой доход на вычеты:

1 млн рублей (что, например, для Москвы ничтожно мало);
или вместо этого вычета можно из суммы дохода вычесть расходы, понесенные на оплату квартиры (при наличии документов по оплате, включая и расписки от продавца); это, конечно, предпочтительнее, если сумма продажи квартиры существенно не занижалась продавцом.

При этом можно дополнительно при наличии расходов у пенсионера на лечение, приобретение лекарств, взносов на добровольное медицинское страхование для себя и/или супруга в 2019 году уменьшить доход от продажи квартиры на эти суммы в пределах 120 тысяч рублей (ст. 219 НК РФ). А еще можно уменьшить сумму доходов и на стандартные вычеты (ст. 218 НК РФ), но размер их мал.

Все указанные вычеты необходимо обязательно заявить при подаче декларации о доходах пенсионера в налоговый орган в 2020 году.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для пенсионеров нет льгот при налоге с продажи. Единственное, на что может рассчитывать Ваша мама, – это предоставление всех стандартных налоговых вычетов, которые предусмотрены для резидентов РФ.

Можно предложить следующий вариант: при заполнении налоговой декларации заявить при продаже сумму, за которую данная квартира была приобретена, и попросить предоставить налоговый вычет в данной сумме. Учитывая, что объект был приобретен после 1 января 2016 года, к нему применяются новые правила налогообложения: налогооблагаемая база будет составлять 70% от кадастровой стоимости. В случае, если при продаже стоимость данного объекта будет превышать 70% или ранее была указана иная сумма, налог придется заплатить с разницы между суммой, указанной в договоре, и суммой, за которую был приобретен данный объект.

Отвечает налоговый юрист ООО «Лирио» Лилия Григорьева:

Поскольку минимальный срок владения квартирой (пять лет по общим основаниям и три года в случае получения квартиры в дар, наследство, по договору ренты или в рамках приватизации) не выдержан, налог на доходы физических лиц должен быть уплачен в полном объеме. Это 13% от суммы дохода, то есть стоимости продажи квартиры.

Данную сумму можно уменьшить за счет имущественного налогового вычета. При этом пенсионеры могут заявлять вычет не только на текущий и следующие периоды, но и на предыдущие периоды, но не более трех лет. Других льгот по налогу на доходы физических лиц для пенсионеров нет. Сумму дохода также можно уменьшить на сумму подтвержденного расхода при приобретении квартиры. Тогда налог будет исчисляться не со всей стоимости продажи, а с разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры.

Обращаем внимание, что получение налогового вычета – право, а не обязанность налогоплательщика. Налог будет начислен по общим основаниям на всю сумму продажи квартиры. Для уменьшения суммы налога к уплате необходимо подать в налоговый орган налоговую декларацию и комплект документов для получения налогового вычета или уменьшения дохода за счет учета произведенных расходов.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Пенсионеры освобождаются от имущественного налога, но не от налога на доход от продажи имущества (в частности, недвижимости). Продажа всех объектов недвижимости, приобретенных с 1 января 2016 года, не облагается налогом по истечении пяти, а не трех лет с момента перехода прав собственности. Квартиру, купленную 30 июля 2016 года, продать без уплаты налога можно только после 30 июля 2021 года.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Каждый гражданин России должен знать, кто, сколько и когда должен платить налог с продажи квартиры и как поменялось законодательство в 2021 году.

Налога с продажи квартиры в 2021 году: новый закон

Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения в 2021 году коснулись расчета налога при продаже квартиры.

В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ.

Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!

Законодатели в основном вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.

Налог с продажи квартиры для физических лиц

Физические лица, продавшие жилой объект недвижимости, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и продажу квартиры.

Когда платить налог с продажи квартиры в 2021 году? Налоговый кодекс определяет срок, до которого документы передаются в налоговый орган для проверки – 30 апреля следующего за отчетным годом.

Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2019 году, вы обязаны отчитаться и заплатить налог до 30 апреля 2021 года.

Предоставление налоговой декларации – это обязанность налогоплательщика. В любом случае орган ФНС будет извещен о том, что сделка совершена и зарегистрирован переход прав собственности в Росреестре. Однако, они не будут знать, получили ли вы доход от продажи в момент совершения сделки. Бывают случаи, когда оговаривается отсрочка платежа.

Достоверно налоговый орган может узнать о передаче вам средств, в момент обращения покупателя за налоговым вычетом в связи с покупкой квартиры. Значит, таким способом он тоже может оказаться в курсе получения вами выгоды от сделки и предъявить уплату налога с образовавшимся штрафом и пеней.

Еще одним законодательным новшеством является минимальная стоимость, за которую имущество можно продать. Это позволяет минимизировать случаи, когда сумма продажи умышленно занижается с целью избежать налогообложения.

С какой суммы платится налог

Уточним, что налог при продаже квартиры рассчитывается с суммы полученного дохода. Для того, чтобы узнать эту выгоду, нужно предоставить документ о покупке жилья и его продаже. Разница между этими цифрами и получит понятие выгоды. С нее берется 13% в виде НДФЛ.

Можно применить имущественный вычет при расчете налога с продажи квартиры.

Им можно пользоваться неограниченное количество раз в течение периода жизни, но в течение года только один раз. Это значит, что в одном календарном году можно продать несколько объектов недвижимости.

Применить имущественный вычет можно только не более 1 миллиона рублей, по тем, что находились в собственности менее трех лет. При этом налоговое законодательство не ограничивает количество сделок, к которым вы желаете его использовать: по одной или нескольким.

С примерами расчета налога можете ознакомиться ниже.

Налог с продажи квартиры, в собственности менее 3 и 5 лет

В Налоговый кодекс Законом 382-ФЗ внесены изменения. Для недвижимости определены сроки нахождения в собственности, по истечении которых можно продать ее без уплаты НДФЛ:

3 года — для квартир, полученных или приобретенных до начала 2016 года.
5 лет — для квартир, если право зарегистрировано после 01.01.2016 года.

Для второго случая существуют исключения из правил, дающие возможность продать жилье после трех лет владения, а не пяти:

Продать квартиру, полученную по наследству или по договору дарения между близкими родственниками (родителями, детьми, братьями, сестрами, бабушкам, дедушками, внуками, супругами) налог платить не нужно.
Если квартира получена по приватизации.
Когда объект получен по договору пожизненного содержания с иждивением.
Проданная с 2021 года и является единственной недвижимостью.

Получается, что срок владения имуществом является основным условием для определения необходимости расчета налога с продажи квартиры.

Отметим, что квартиру можно продать в любой момент, государство не накладывает обязанность владеть ею определенный срок. Продать ее – право любого гражданина. Срок установлен только для того, чтобы предоставить возможность не платить налог на доходы при продаже после его истечения. Продадите раньше – заплатите налог.

Период владения имуществом начинается с даты внесения записи в ЕГРН. Если имеется свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, эту дату можно найти в определенной графе. Здесь следует уточнить несколько моментов:

владение наследуемым имуществом считается с даты открытия наследства – даты смерти наследодателя;
при паевом строительстве дата владения начинается с указанной в акте приема-передачи.

Уточним тот факт, что нахождение квартиры в собственности больше установленного срока, позволяет не подавать декларацию в налоговый орган.

Обратим внимание, является ли резидентом продавец недвижимости. Резидентами считаются физические лица, проживающие на территории Российской Федерации в течение одного календарного года не менее 183 дней.

Ставки налога с продажи квартиры для:

резидентов составляют 13%;
нерезидентов — 30%.

При этом во втором случае ни о каких вычетах при продаже квартиры, которой владели более 3 или 5 лет, не может быть и речи.

Для пенсионеров

Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников по уплате НДФЛ. Это значит, что все граждане, получающие доход, обязаны платить налоги, не зависимо от возраста.

Пенсионеры могут на законных основаниях пользоваться возможностью применения имущественного вычета при расчете налогооблагаемой базы. На общих основаниях они обязаны подавать налоговую декларацию, если владели квартирой менее установленного срока. В ином случае на них налагается штрафные санкции.

Налог с продажи доли

Сумма налога с продажи квартиры исчисляется независимо, вся она продается или только доля. Доля также имеет свою цену и на нее распространяется действие Налогового кодекса в части исчисления НДФЛ с продажи.

При этом вопрос установления срока пользования долями немного сложнее.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Очень важно правильно определить размер налога. Вот здесь мы вспоминаем, что срок владения составляет менее оговоренного законодательством. Тогда применяем один из способов уменьшения налоговой базы:

уменьшаем сумму дохода от продажи на 1 млн. рублей (имущественный вычет);
уменьшаем сумму дохода на сумму расходов по приобретению.

Вариант выбирает налогоплательщик самостоятельно в зависимости от того, при котором сумма налога окажется меньше.

Рассмотрим ситуации на примерах:

Пример 1. Квартира по договору приобретена в 2019 году с указанием стоимости в 1 800 000 рублей. По данным Росреестра кадастровая стоимость ее составила на 1 января 2019 года 1 600 000 рублей. Срок владения составил менее года. Продается за 1 850 000 рублей.

Сначала рассчитаем с применением имущественного вычета: (1 800 000 — 1 000 000) × 13% = 104000.
Если взять второй способ и вычесть из суммы продажи сумму покупки, то получим: (1 850 000 — 1 800 000) × 13% = 65000 т.р., что оказывается гораздо выгоднее.

Рассмотрим ситуацию, когда продавец решил схитрить и указать в договоре о продаже стоимость гораздо ниже, например, в 1 млн.рублей. В этом случае налоговый орган сначала вычислит 70% от кадастровой стоимости и сравнит результат с ценой продажи.

1600 т.р. × 70% = 1120 т.р.

Ниже этой цифры заинтересует налоговиков, которые могут на полном законном основании признать вас уклоняющимся от налогов и начислит штраф, который составит 20% от разницы.

(1120 т.р. – 1000 т.р.) × 20% = 24 т.р.

Пример 2. Квартира приобретена в 2020 году за 800 тыс.рублей, а продана в 2021 году за 1300 тыс.рублей. При этом кадастровая стоимость составляет так же 1300 тыс.рублей.

Имущественный вычет дает нам сумму налога: (1300 т.р. – 1000 т.р.) × 13% = 39 т.р.,
Вычитание доходы минус расходы: ( 1300 т.р. – 800 т.р.) × 13% = 65 т.р.

Вторая сумма оказалась значительно выше первой. Поэтому налогоплательщику выгоднее выбрать применение имущественного вычета и это его право.

Видео: Какой необходимо заплатить налог с продажи квартиры в 2021 году

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Для ответа на ваш вопрос необходимо изучить договор купли-продажи квартиры и выяснить основания приобретения пенсионером права проживания в указанной квартире.

Между тем в рассматриваемой ситуации следует пояснить следующее.

Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу может быть сохранено в случаях, установленных законом.

В силу ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

В п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что к названным в ст. 19 вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292К РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 0.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер, и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Следует учесть, что положения ЖК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ в указанной выше редакции применяются к спорным правоотношениям, если государственная регистрация перехода права собственности на указанную квартиру произошла после вступления в силу ЖК РФ (1 мартс 2005 г.) и после вступления в силу изменений, внесенных в п. 2 ст. 292 ГК РФ Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ (1 января 2005 г.), что также подтверждается Определением Верховного Суда РФ от 06.10.2015 № 4-КГ15-40.

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в противном случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Следовательно, если договор купли-продажи квартиры содержит указание на наличие регистрации в указанной квартире какого-либо лица и при этом в договоре отсутствует обязанность этого лица сняться с регистрационного учета в определенный срок, то данное лицо может быть признано утратившим право пользования спорным жилым помещением только в установленном законом порядке либо в случае его добровольного отказа от права пользования данным помещением (Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 № 13-КГ15-1).

Если договор купли-продажи квартиры не содержит указания на то, что в квартире зарегистрировано какое-либо лицо, имеющее право проживать в данной квартире, а фактические обстоятельства говорят об обратном, то договор не считается заключенным, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В данном случае покупатель не был надлежащим образом уведомлен о лицах, сохраняющих право дальнейшего пользования жилым помещением при смене собственника, а следовательно, имеет право обратиться в суд с иском о признании договора незаключенным и возврате денежных средств, уплаченных в качестве оплаты за данную квартиру.

Следует отметить, что с 1 июня 2015 г. ст. 432 ГК РФ дополнена п. 3, согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Однако представляется, что если договор купли-продажи квартиры полностью или частично исполнен сторонами (квартира передана покупателю, а денежные средства – продавцу), заявление покупателем требования о признании договора незаключенным в рассматриваемом случае не будет противоречить принципу добросовестности, поскольку покупатель не был уведомлен о лицах, имеющих право проживания в данной квартире, а следовательно, не мог в полной мере оценить все обстоятельства, влияющие на принятие решения о приобретении указанной квартиры.

Следует отметить, что срок исковой давности по указанному выше требованию составляет три года (ст. 196 ГК РФ). При этом течение срока исковой давности по требованию о возврате переданного по незаключенному договору начинается не ранее момента, когда истец узнал или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Таким образом, пенсионера можно выписать из квартиры только в случае отсутствия законных или договорных оснований, предоставляющих ему право проживания в указанной квартире. При этом в случае наличия оснований для выселения в рассматриваемом случае законом не предусмотрено предоставление другого жилья, поскольку отсутствуют условия, предусмотренные ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Кроме этого, если договор купли-продажи не содержит перечень лиц, имеющих право проживания в квартире, то договор считается незаключенным и покупатель вправе требовать от продавца уплаченной выкупной цены за квартиру.

Читайте также: