Пенсионеры отдают свои квартиры

Краткое содержание:

Новая программа
Цель новой программы
Нюансы
Плюсы и минусы
Обсуждение

Власти придумали новый вариант распоряжения жильем одиноких пенсионеров, у которых нет родственников (наследников).

Новая программа

Квартиры одиноких пожилых людей будут передаваться в государственный рентный фонд. Взамен одинокий пенсионер будет получать дополнительные выплаты, которые увеличат размеры его доходов.

Соглашение с госфондом одинокие пенсионеры будут заключать на добровольной основе и по собственному желанию. Если пенсионер желает передать свою квартиру в госфонд, организация проведет полную оценку стоимости жилого помещения и при этом рассчитает примерный срок дожития человека, чтобы определить сумму выплат в месяц.

Новые владельцы смогут получить квартиру только после смерти пенсионера. При этом при жизни одинокий пенсионер сможет получать дополнительные средства, на которые можно будет покупать лекарства и необходимые продукты и даже нанять кого-то в помощь.

Цель новой программы

А целей здесь сразу две. Во-первых, это позволит одиноким пенсионерам улучшить качество своей жизни в преклонном возрасте, получив весомую прибавку к своей пенсии. Но важна и вторая цель – обеспечение жильем молодых людей.

Речь идет о молодых семьях, доходы которых не позволяют им снимать отдельное жилье или приобрести его в ипотеку. Получается, что с помощью специальных государственных посредников два поколения помогают друг другу решить основные проблемы: пенсионеры получают дополнительные деньги и не думают о том, что будет с их жильем в дальнейшем, а молодые семьи получают отдельную квартиру.

Нюансы

Человек, желающий получить квартиру или дом в рентном фонде государства, должен будет в течение нескольких лет делать фиксированные взносы в этот фонд. Сумма взносов зависит от региона проживания и может составить от 20 000 до 50 000 рублей. Кроме региона проживания на сумму взноса оказывает влияние и категория недвижимости, которую человек хотел бы получить, а также ее оценочная стоимость. Из этих денег и будут производиться выплаты пенсионерам.

Когда человек, желающий получить квартиру, выплатит указанную организацией сумму, ему на выбор будет предложено несколько вариантов жилья указанной стоимости.

Плюсы и минусы

Конечно же, рента имеет свои преимущества. Например, то, что, в отличие от ипотеки, здесь не нужно делать большой первоначальный взнос и не нужно платить проценты банку. Этот вариант получения квартиры, например, весьма удобен для многих родителей, которые желают к моменту поступления ребенка в университет или к совершеннолетию подарить ему квартиру. Можно заключить договор за несколько лет до этого и спокойно выплачивать положенные взносы без всяких процентов и кредитов.

Однако многие эксперты очень сомневаются в том, что подобная схема будет иметь востребованность. Практика заключения договоров пожизненной ренты в стране существует уже достаточно давно. В этом случае один человек на основании договора берет другого человека на пожизненное содержание с условием, что после смерти пожилого человека он станет собственником его жилья. Однако популярностью эта схема пользуется в основном у «черных риелторов», которые обманом заставляют одиноких пенсионеров подписывать такие договоры, а потом избавляются от пенсионеров или просто выживают их из квартиры.

Конечно, государственный фонд, через который и будет проводиться заключение сделок, призван исключить подобные случаи и сделать все сделки этого плана честными, обеспечивая при этом безопасность пенсионеров и получение ими положенных выплат. К тому же пенсионеры и претенденты на их жилье не будут знакомы друг с другом.

Обсуждается и другой вариант действий. Например, если пожилой пенсионер, получающий выплаты по этой программе, пожелает переехать в пансионат, где о нем будут заботиться до конца дней, его квартира может раньше попасть к новым владельцам, но при этом пенсионер продолжит получать положенные выплаты, а новые жильцы будут и дальше делать взносы.

Одинокие пенсионеры не всегда в ладах с телефоном и компьютером. Часто научить их пользоваться сложной техникой просто некому. Из-за этого они могут довериться любому встречному. Кроме того, некоторые пожилые люди не сразу понимают, что стали жертвами преступления, и к тому времени, как они все-таки решат позвонить в полицию, мошенники будут уже далеко.

Потому и процветают проходимцы, которые наживаются на пожилых людях. Вот что они делают.

Лишают квартиры

Одинокий пенсионер, у которого есть собственное жилье, но нет наследников, может стать жертвой «черных риелторов» — и лишиться собственности. Найти таких стариков просто: мошенники либо сами втираются в доверие к пенсионерам и выуживают информацию напрямую, либо узнают об одиноких стариках от разговорчивых соседей, нечистых на руку работников паспортного стола или собеса.

Схемы бывают вполне безобидными — например, мошенница может женить на себе одинокого старика, чтобы получить квартиру в наследство после его смерти. Но в арсенале у злоумышленников есть варианты и куда опаснее — например, когда пенсионера похищают и держат взаперти, пока он не подпишет документы на продажу квартиры.

Ради наживы преступники разыгрывают целые театральные представления. Был случай, когда пенсионерке звонил мошенник и угрожал расправиться с ней, если женщина не продаст ему квартиру. Бабушка обратилась в полицию, на что и надеялись преступники. Через некоторое время ей позвонил лжеучастковый и объяснил, что к бабушке приставят человека, которого нужно называть внуком, а еще риелтора, который на самом деле полицейский под прикрытием.

По плану нужно прийти с этими людьми в МФЦ и подписать фиктивный договор купли-продажи, чтобы вывести мошенника на чистую воду. Бабушка согласилась на эту «спецоперацию», но договор оказался настоящим, а «риелтор» и «внук» исчезли с деньгами, оставив бабушка без квартиры.

Как защититься. Чтобы сделка не состоялась без пенсионера-собственника, можно заранее подать заявление в Росреестр или МФЦ. Такое заявление называется «О невозможности госрегистрации перехода, ограничения или прекращения права собственности без личного участия собственника или законного представителя».

Мошеннические схемы часто проворачиваются по доверенности от пожилого человека. А благодаря этому заявлению Росреестр зарегистрирует сделку с указанной в заявлении недвижимостью только при обращении самого пенсионера-собственника либо его законного представителя и не примет ничего от тех, кто придет с доверенностью, пусть даже нотариальной.

Мошенник не может стать законным представителем пожилого человека так же легко, как получить от него доверенность: законного представителя назначают органы опеки и попечительства, и перед этим старик должен быть признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным.

Так что злоумышленникам не удастся продать квартиру, даже если у них будет подписанный пенсионером договор купли-продажи и нотариальная доверенность: Росреестр просто не зарегистрирует сделку без пенсионера.

А еще всегда лучше взять паузу и посоветоваться с человеком, которому можно доверять, по поводу необычного предложения, новой встречи, перед большой покупкой и переводом денег.

Оставляют без денег

Аферистам ничего не стоит обвести пенсионера вокруг пальца, представившись сотрудником управляющей компании или даже врачом. Они наспех распечатывают удостоверения на цветном принтере, покупают форму в магазине спецодежды — и образ готов. Вот кто часто лишает пенсионеров последних денег.

Псевдокоммунальщики. Мошенники выдают себя за газовиков и находят нарушения правил эксплуатации газовых плит, а потом требуют оплатить штраф. Сделать это можно либо в главном офисе на краю города, либо — в виде исключения, учитывая почтенный возраст, — прямо сейчас, на месте. Многие пожилые люди соглашаются отдать штраф наличными, потому что ехать в главный офис им непросто.

Стоит опасаться и «работников водоканала», которые обещают поменять трубы, но перед этим просят аванс, или предлагают поставить фильтры для воды, цена на которые в десять раз выше, чем в ближайшем магазине.

Из электроснабжающей организации могут прийти менять счетчики, а из комитета по благоустройству — окна. Схемы могут быть разными, но итог один: обманутый пенсионер остается без денег.

Злоумышленники под видом сотрудников соцзащиты или пенсионного фонда обычно приходят вдвоем и говорят кодовое слово «собес», которое магически действует на людей преклонного возраста. Пока один рассказывает про новые правила начисления пенсии, проводит соцопрос либо просит заполнить документы на прибавку к пенсии, второй незаметно обшаривает квартиру.

Мошенники обманывают и по телефону: они могут рассказать, что пенсию проиндексировали и пенсионеру положены дополнительные выплаты, которые можно прямо сейчас перевести на карту. Старик сообщает все цифры с карты, в том числе трехзначный код на обратной стороне, — и мошенники снимают все деньги со счета пенсионера.

Псевдоврачи. Часто мошенники действуют под видом нового участкового врача. Они предлагают современное лекарство, которое поможет практически от всего — и давление собьет, и сон наладит. На деле лекарство оказывается обычным БАДом, и хорошо, если таблетки хотя бы не навредят. Курс лечения растягивается на месяцы, за это время мошенник вытягивает из пенсионера последние деньги.

Псевдополицейские. Пенсионеру звонит мошенник, представляется сотрудником полиции и говорит, что внук совершил страшное преступление: попался на торговле запрещенными веществами или в драке убил человека. Если пенсионер после таких новостей не свалится с инфарктом, ему предложат замять дело, но за деньги.

Лжеполицейский оставит номер счета, на который нужно перевести деньги, и если пенсионер не догадается сразу же связаться с внуком, чтобы лично от него узнать, что случилось, мошенник, скорее всего, эти деньги получит.

Как защититься. Положить в коридоре лист с телефонами управляющей компании, поликлиники, районного отделения соцзащиты и пенсионного фонда, коммунальных и экстренных служб. Если пришел незнакомец, не открывать дверь, а сразу звонить туда, откуда якобы прислали сотрудника, чтобы узнать, так ли это на самом деле.

В телефонном разговоре должны смутить слова «срочно», «быстро», «никому не сообщайте» — так преступники не оставляют времени на раздумья и защищаются от того, что пенсионер будет с кем-то советоваться. Настоящие сотрудники госучреждений не будут торопить и вымогать деньги.

Почитайте, на что еще идут мошенники, чтобы отнять деньги у россиян:

Прикидываются работниками ЖКХ.
Звонят от имени банков.
Нагло вымогают деньги.

Почему процветает циничный бизнес таких контор?

Обман на потоке

Дом ветеранов войны и труда № 1 в Павловске под Петербургом — образцово-показательное государственное заведение. Просто так в него не попасть. «Фонд социальной помощи пенсионерам» — тоже вызывает доверие. Поэтому, когда его агенты предлагали одиноким пенсионерам переехать в элитный пансионат, многие загорались. Уход, свежий воздух, рядом знаменитый дворцовый парк! И звучавшее затем условие — передать свою квартиру государству — не вызывало больших подозрений. Люди, уставшие от безденежья и одиночества, соглашались на предложение, не замечая, что квартиры на самом деле регистрируются на имя руководителей фонда. Сделки оформлялись по договорам дарения или купли-продажи — максимум за 300–400 тыс. руб.

Жульническая схема работала несколько лет. Старики не жаловались. Но заподозрили неладное дальние родственники и соседи. Изучением деятельности «заботливой» фирмы занялся Следственный комитет РФ и установил: фонд целенаправленно искал одиноких людей, не имевших прямых наследников. Есть предположение, что свои квартиры ему отдали минимум 100 подопечных павловского дома престарелых. Мог ли такой бизнес работать без участия его сотрудников? Следствие выясняет. Но совершенно точно, что никакого вступительного взноса, чтобы получить место в этом заведении, делать было не нужно.

Жильё или жизнь

По данным Национального агентства финансовых исследований, в России живут 7 млн одиноких граждан старше 60 лет. Скромной пенсии чаще всего не хватает. Когда наваливаются болезни, ситуация становится отчаянной. Вот тут и появляются люди, предлагающие старику взять на себя заботу о нём. Не бескорыстно, а в обмен на приватизированное жильё. А вместе с жильём одинокий человек может потерять свободу и жизнь. «Появились уже нелегальные дома престарелых, которые организуются на территориях садовых товариществ, — утверждает комиссар Общественного комитета по защите от квартирного рейдерства Елена Моставичене. — Туда привозят стариков, которых лишили жилья „черные риэлторы“ или алчные родственники, заключившие договор ренты».

Договор ренты — вариант продажи квартиры, по которому она переходит новому собственнику в обмен на ежемесячные выплаты бывшему владельцу до дня его смерти. Такая сделка может включать в себя также единовременный денежный взнос и помощь в покупке продуктов, уборке дома, сиделку. Риелторы в Интернете открыто приглашают соцработников посодействовать в поиске «квартиры со старушкой». Публикуются расчёты: такое жильё можно купить за 50–70% от рыночной цены. Но получатель ренты остаётся жить в проданной квартире. Как долго? Никто не знает. И у самых корыстных из «благодетелей» появляется желание ускорить события. Стариков отправляют на тот свет, увеличивая дозу лекарств, или насильно помещают в пансионаты, покупая у психиатров справки об их недееспособности.

«Мне известен случай, когда 70-летняя женщина и её 50-летний сын-инвалид умерли с интервалом в 5 месяцев сразу после подписания договора пожизненной ренты, — рассказывает депутат Московской гордумы Николай Зубрилин. — Законодательство о ренте требует пересмотра. Если на закате жизни у человека есть необходимость в материальной поддержке, сделки с их недвижимостью должны совершать только госструктуры. А после смерти получателя ренты квартиры должны передаваться очередникам».

По-честному невыгодно

На самом деле программы, позволяющие пенсионерам получать ренту от города, уже не первый год действуют во многих городах. Такая возможность предоставляется одиноким людям старше 65–75 лет. Но ею редко пользуются. В полуторамиллионном Новосибирске в год заключается 15 договоров. В 300-тысячном Великом Новгороде в 2018 г. был подписан всего один такой договор, в 200-тысячной Вологде — ни одного. «Небольшое количество заключённых в последнее время договоров обусловлено адресностью услуги. Она предоставляется категориям граждан, которые особенно социально не защищены», — прокомментировала ситуацию начальник управления по жилищным вопросам новгородской администрации Марина Самсонова.

Но чиновники умалчивают о главной проблеме. «Такие сделки с жильём для муниципалитетов невыгодны, — считает замсекретаря Общественной палаты РФ, д. ю. н. Лидия Михеева. — Закон требует, чтобы ежемесячная рента была не меньше одного прожиточного минимума по региону. В среднем это 10–12 тыс. руб. Плюс оплата коммунальных услуг. Если владелец однушки, переданной в ренту, проживёт ещё 10 лет, расходы плательщика ренты превысят её стоимость».

Не сильно воодушевляют условия муниципальных программ и самих пенсионеров. Заключая рентный договор, часть стоимости своего жилья они хотят получить сразу. Власти идут навстречу, но единовременные выплаты малы. В Новосибирске — 50 тыс. за однушку, в Новгороде и Вологде — по 10 тыс. руб., Санкт-Петербурге — 10%, Москве — 3% от рыночной стоимости (соответственно 200–300 тыс. руб. за однушку). Коммерсанты, маскирующиеся под соцфонды, предлагают больше, а когда старики оказываются в их власти, понижают свои расходы всеми способами, вплоть до криминальных.

Где защита?

Бывает такое, что одинокая старушка заключает рентный договор с родственницей или соседкой вообще за символическую сумму: мол, сочтёмся, забота дороже. Но в итоге не получает ни того, ни другого. Чтобы этого не происходило, Минюст РФ 2 года назад внёс в Госдуму законопроект, устанавливающий единовременный платёж в размере 20% от стоимости недвижимости и запрещающий заниматься рентой коммерческим организациям. С тех пор эта инициатива никуда не продвинулась.

«Общественная экспертиза показала, что такие нормы не помогут, — говорит Михеева. — Честных людей, заключающих договоры ренты, станет ещё меньше. Ведь, внеся 20% от стоимости жилья, его уже можно взять в ипотеку, расходы на которую более предсказуемы: ясно, в каком году закончатся платежи. У некоммерческих добросовестных организаций, помогающих старикам, тоже нет финансовых ресурсов, чтобы выполнить все требования такого закона. Поэтому сейчас готовится его новая версия». А пока юристы ломают голову, спрос на ренту удовлетворяют жулики.

«Нужны изменения в законодательстве, позволяющие сделать ренту такой финансовой услугой, которую сможет предоставлять крупный бизнес. Тогда не потребуется никаких бюджетных затрат, — уверен руководитель научно-внедренческой компании „Стратегические инновации“ Михаил Денисов. — При этом деньги инвесторов должны идти не в конкретные квартиры, а в фонд, являющийся держателем рентных договоров и выплачивающий прибыль исходя из складывающейся экономики по всем сделкам. Старики будут защищены от мошенников только в том случае, если их отношения с приобретателями выгод от сделки (плательщиками ренты) будут обезличены. Риски, угрожающие отклонением доходности от плановых показателей, фонд сможет застраховать. А рентные сделки в нынешнем виде стоит сохранить только между родственниками».

Забота на деле

Но только улучшением законов проблему одинокой старости не решить. «Старикам нужны не деньги, им нужно искреннее сострадание и забота, — уверена Михеева. — Многие нормы позволяют защитить обездоленных пенсионеров уже сейчас. Но социальные службы их выполняют формально. А родственники часто начинают бить тревогу только тогда, когда выясняется, что семья теряет дорогую недвижимость».

«Разобщенность поколений вместе со стремительной криминализацией нашего общества — основа преступлений против стариков. Если с ними мало общаются молодые члены семьи, рано или поздно рядом появляются чужие люди и далеко не всегда порядочные», — соглашается Моставичене, перед глазами которой прошло множество семейных трагедий.

«Старики живут эмоциями и поэтому часто не слышат рациональные аргументы, к которым апеллируют люди в активном возрасте, — обращает внимание на причины поколенческих разногласий директор Школы современных психотехнологий Александр Мымрин. — Поэтому не навязывайте свою позицию престарелому родственнику, если хотите отговорить его от опасного шага. Лучше постарайтесь присоединиться к его переживаниям, например, прикоснувшись к руке или обняв за плечи, поделитесь своими чувствами и желанием помочь. Возможно, тогда он не пойдет тайком искать взаимопонимания к людям, которые могут оказаться мошенниками».

– Я неработающий пенсионер, хочу сдавать квартиру. Как это отразится на моей пенсии, и какой налог я должна платить?

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:

Если неработающий пенсионер, получая надбавку к основной пенсии, сдает квартиру, надбавку никто не отменит. Право получения социальных доплат имеют лишь неработающие пенсионеры, к которым относят те из них, кто не выполняет работы и не ведет деятельность, подлежащую обязательному пенсионному страхованию. Сдача пенсионером квартиры внаем третьим лицам не превращает его в работающего пенсионера и, как следствие, не лишает его права получать надбавку, поскольку данная сделка не требует обязательного пенсионного страхования.

Что касается уплаты налога на доходы, полученные от сдачи квартиры, для пенсионеров, как и для всех граждан, размер такого налога составляет 13% от суммы дохода.

Также обращаем внимание на то, что многие пенсионеры получают субсидию по оплате ЖКУ. Возможность получения субсидии формируется, исходя из уровня доходов пенсионера, а так как сдача квартиры по договору найма увеличивает доходы пенсионера, субсидия может быть уменьшена либо отменена.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова:

Вы можете сдавать квартиру внаем и платить 13% НДФЛ со всех доходов. Декларация по форме 3-НДФЛ подается 1 раз в год до 30 апреля следующего года. Налог уплачивается одной суммой до 15 июля следующего года.

Также возможен вариант регистрации в качестве самозанятого. А вот вариант с регистрацией в качестве индивидуального предпринимателя слишком неудобен для вас.

Все перечисленные способы никак не отразятся на вашей пенсии. То есть она не станет меньше. Исключение: если вы получаете социальную пенсию, и вам доплачивают.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Елена Ряховская:

Согласно нормам НК РФ, если вы получаете доход от сдачи в аренду своей квартиры, должны оплачивать налог с дохода. Все доходы должны быть задекларированы.

Если вы сдадите квартиру в 2020 году, то до 30 апреля 2021 года вы должны будете сдать декларацию в ИФНС того района вашего города, где вы прописаны.

Вы пенсионерка, а с пенсии налог на доходы не удерживается. Значит, в декларации вы должны указать только доходы, которые получены вами помимо пенсии: в данном случае от сдачи квартиры внаем. От этой суммы нужно самостоятельно исчислить сумму налога на доходы физических лиц в размере 13% и уплатить ее.

Хочу отметить, что если вы будите проходить платное лечение, приобретете имущество, то у вас появится право обратиться с декларацией формы 3-НДФЛ за возвратом налогового вычета, если ранее вы данное право не использовали. Налоговый вычет будет вам возвращен в размере оплаченного налога на прибыль.

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

С дохода, получаемого от сдачи внаем жилья, нужно платить НДФЛ 13% (если нет специального статуса – индивидуального предпринимателя или самозанятого). По общему правилу, получение такого дохода без применения специального статуса на самой пенсии не отражается, однако может повлиять на региональные и/или местные доплаты и субсидии.

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Если автор вопроса собирается сдавать квартиру, как физическое лицо, то налог составит 13%. Если сдавать планируется только одну квартиру, то, делая это в качестве самозанятого лица, следует платить 4% при сдаче ее физическим лицам и 6% –юридическим. Можно оформить ИП с упрощенным налогообложением и сдавать, уплачивая налог 6%.

Эта деятельность никак не влияет на пенсию. Федеральные законы не накладывают на пенсионера никаких ограничений при сдаче им квартир. Но, возможно, в регионе, где проживает автор вопроса, существуют какие-то местные нормы, регулирующие эту сферу деятельности. Например, есть надбавки и льготы, получаемые при условии отсутствия какого-либо дохода, в том числе и от сдачи квартиры. Для уточнения требуется консультация у местных юристов.

Отвечает технический специалист Rosreestr.net. Алексей Шайхов:

Если вы будете втайне сдавать квартиру, и это обнаружит налоговая, это отразится на индексации пенсии и отмене льгот, если они у вас есть. Такая история связана с тем, что сдача квартиры – это получение дохода, а, значит, нужно о нем отчитываться.

У вас есть несколько вариантов того, как оформить сдачу квартиры:

оформить ИП на УСН и платить 6% или приобрести патент;
не оформлять у налоговой, но уплачивать 13% с общего дохода;
зарегистрироваться как самозанятый, если вы проживаете в регионе, где это возможно.

Если не оформить сдачу квартиры, вы можете получить штраф от 2 до 7 тысяч рублей в зависимости от региона проживания.

Отвечает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Ильсур Закиров:

Согласно общим правилам Налогового кодекса, доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ, являются объектом обложения НДФЛ и подлежат налогообложению в размере 13%.

Однако, если деятельность гражданина по сдаче внаем жилых помещений будет иметь признаки предпринимательской деятельности (множество объектов, периодичность сдачи), физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и уплачивать налог с соответствующих доходов (6% при упрощенной системе налогообложения).

Кроме того, сейчас пенсионер, сдающий в аренду жилье, может зарегистрироваться как самозанятый, если его суммарный доход не превышает 2,4 млн рублей в год. В таком случае действует льготный налоговый режим со ставкой 4% (при работе с физическими лицами) и 6% (при работе с юридическими лицами или ИП). Данный режим введен в действие как эксперимент в 23 регионах России, в том числе в Москве и Московской области.

В зависимости от выбранной формы налогообложения зависит индексация пенсии арендодателя. Так, в случае регистрации в качестве ИП на гражданина будут возложены обязательства по перечислению за самого себя страховых взносов на обязательное пенсионное страхование. В соответствии с действующим законодательством, пенсионер в этом случае будет считаться работающим, а индексация пенсии производиться не будет до прекращения статуса ИП.

Самозанятые пенсионеры, согласно закону, не входят в число тех, кто застрахован в системе обязательного пенсионного страхования. Поэтому их могут причислить к работающим лишь тогда, когда они сами захотят перечислять за себя взносы на пенсионное страхование.

Если же пенсионер оплачивает 13% НДФЛ со сдачи жилья в аренду, поскольку не является ИП, то индексация пенсии будет производиться в общем порядке, поскольку не нужно делать взносы на обязательное пенсионное страхование.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Метр преткновения

Безопасность и заботу пожилые жители города уже много лет находят в социальных жилых домах. В одном из них в районе Митино корреспонденты "РГ" познакомились с Евдокией Ивановной Недельчик. Общительная женщина с осанкой, как у молодой, жизнерадостной улыбкой. Трудно поверить, что ей уже 91. "У нас люди долго живут, есть даже 96-летние, - отвечает, не задумываясь, на комплимент Евдокия Ивановна. - Секрет простой - у нас нет тревог!"

Гостеприимно приглашает в свою 869-ю квартиру. Переступаем порог и словно совершаем путешествие во времени: сервант с хрусталем, шкаф с книгами и сувенирами, диван-кровать, раскладной стол, на кухне буфет с посудой. "Я всю свою обстановку перевезла сюда", - объясняет хозяйка. И продолжает рассказ:

"В 90-е годы мы с мужем остались одни. У меня детей не было, а его дочь от первого брака уехала за границу. Жили мы в двухкомнатной квартире на проспекте Мира, рядом с ВДНХ. В 70-80-е годы в доме жила в основном творческая и научная интеллигенция. Но в 90-е многие квартиры продали. Одни уехали на ПМЖ за рубеж, другие за город, построили свои дома. Те, кто купил квартиры, оказались не самыми приятными соседями. Да и времена были такие - черные риелторы так и норовили подобраться. Нам звонили, спрашивали, не сдаем ли квартиру, предлагали то обмен, то переселение, даже угрозы звучали. Жить стало страшно, тогда мы и решили, что надо искать жилье поспокойнее", - вспоминает Евдокия Ивановна. Случайно по радио она услышала про социальный дом в Митино. Оказалось, город предлагает пожилым москвичам переехать, получив взамен своего жилья полноценную квартиру в современной многоэтажке с круглосуточной охраной, внимательным персоналом и хорошим обслуживанием. Евдокия Ивановна - экономист с большим опытом, с 61-го года работала в Кремлевском Дворце съездов по специальности до пенсии. Подсчитать, насколько выгодно это предложение, ей не составило труда.

"Мы с мужем одни из первых заехали в новенький социальный дом, - вспоминает она. - Передали свою квартиру в городской фонд, а тут получили такую же двушку с хорошим ремонтом, просторной лоджией, раздельным санузлом".

С переездом, как и остальным пенсионерам, помогли местные рабочие. Расставили мебель, бытовую технику, сделали все, как хотели супруги. "Я живу здесь уже больше 20 лет и ни разу не пожалела о своем решении, - делится Евдокия Ивановна. - Когда у мужа началась деменция, за ним здесь был такой уход, какого я в одиночку не смогла бы обеспечить. А болел он почти год".

Второй дом

В соседней 870-й квартире живет еще одна коренная москвичка Галина Ивановна Перегонцева. В декабре отметит 77-летие, а в марте - десятилетие с тех пор, как решила из своей двухкомнатной квартиры на Большой Полянке переехать в социальный дом. Казалось бы, как можно поменять такое престижное место жительства на окраинное Митино? Поменяла. И тоже из страха перед мошенниками, хотя и родные есть, и друзья. "Даже самая захудалая квартира в Москве привлекает внимание черных риелторов. А я всю жизнь жила в самом центре: родилась и росла в Мещанском районе, потом переехала на Якиманку, - рассказала Галина Ивановна. - В 2004 году ушел муж, чуть позже мама. Обратилась за помощью в соцзащиту, там-то и рассказали про эти дома".

Почти полгода взвешивала все "за" и "против". В итоге переехала в однушку социального дома. С частью мебели пришлось попрощаться. Роскошный кухонный гарнитур поместился не весь - вместо почти 12-метровой кухни здесь досталась 8,5-метровая, не поместилась в комнату и огромная кровать. "Конечно, бывают минуты грусти по прежней квартире, - призналась Галина Ивановна. - Но когда послушаю, как кругом обманывают, понимаю, что переезд для меня был оптимальным вариантом".

Энергии в ней хоть отбавляй. Как и в молодости, выбирает, в каком наряде показаться перед подругами, с которыми часто встречается в центре города, чтобы обсудить последние новости, поговорить об искусстве и литературе: "Метро рядом, полчаса - и я уже на Арбате. Там и встречаемся с друзьями, вместе ходим на выставки, в театры. И всегда с радостью возвращаюсь домой, потому что здесь я чувствую себя замечательно. Но можно и никуда не ездить - для прогулок у нас рядом прекрасный ландшафтный парк".

Есть чем заняться и в социальном доме. Литературные салоны, танцевальные и вокальные кружки, а также все возможности программы "Московское долголетие" доступны для каждого.

На чемоданах

Сейчас в Москве четыре социальных дома: три на северо-западе города в районе Митино и один на юго-востоке - в районе Марьино. Современные многоэтажки с охраной, круглосуточными диспетчерскими и медицинскими пунктами. Квартиры разные - малогабаритные однушки по 27 кв. м, однушки побольше - 34 кв. м и двушки - от 48 до 52 кв. м. Всего в комплексе социальных домов 483 квартиры. Переезжают в них в основном одинокие пенсионеры. Средний возраст жильцов - 78 лет. Договор о передаче недвижимости заключается с ГУП "Моссоцгарантия". Пенсионерам предлагают в доме несколько квартир на выбор. Предупреждают, что после переезда их прежнее жилье уйдет с городского аукциона. Впрочем, если кто-то захочет жить снова самостоятельно, подыщут равноценную квартиру.

72-летняя Елена Николаевна Чеснокова, наша читательница, живет в доме всего пару лет. История похожая: после смерти мужа осталась одна и случайно в "Российской газете" обнаружила номер телефона предприятия. Однушку площадью 37 "квадратов" на Войковской не раздумывая обменяла на квартиру в Митино. "Все услуги по одному звонку, телефон есть в каждой квартире. К примеру, сломалась стиральная машинка, в этот же день придет мастер и все сделает бесплатно", - рассказывает пенсионерка.

Вместе с отремонтированной квартирой жители дома получают ежемесячную денежную компенсацию от города, полностью освобождаются от коммунальных платежей и имеют право на бесплатные и льготные услуги. На их пенсию никто не посягает.

Консультацию по заселению в социальный жилой дом можно получить в ГУП "Моссоцгарантия" по телефонам: +7 (495) 981-07-99, +7 (495) 675-24-43.

Рассылка

Одинокая жизнь в старости тяжела, неприятна и таит в себе много опасностей. Проблемы пожилых людей неизбежно связаны с процессом старения и выходом на пенсию. Помимо ухудшения здоровья и самочувствия человека подстерегают такие беды как:

нехватка средств для жизни в связи с недостаточностью пенсионного обеспечения;

необходимость качественной медицинской помощи и проблемы ее получения;

проблемы семейного благополучия и одиночества;

сложности адаптации к новым условиям жизни.

Справиться с этими проблемами в одиночку сложно, а помощь часто получить неоткуда. Платежи за коммунальные услуги и цены на продукты растут с огромной скоростью. Социальные службы далеко не всегда помогают удовлетворить потребности пожилых людей. Современный мир быстро меняется, и приспособиться к нему зачастую трудно.

Нередко единственное, что есть у пожилого человека – это его квартира. Но даже ее наличие для старика может таить в себе опасность стать жертвой мошенников. И чем лучше жилье, которым владеет человек, тем больше этот риск. Случаи, когда пожилых людей втягивают в странные аферы, а иногда и лишают жизни, чтобы завладеть их жилплощадью, встречаются не так уж редко.

Так что же делать, чтобы обеспечить себе спокойную старость? И как в этом может помочь собственная квартира?

Как найти средства для существования

Свою квартиру можно сдать или обменять на меньшую жилплощадь, получив небольшую доплату. Однако эти варианты не всегда удобны. В старости менять место жительства и привычную обстановку на нечто новое тяжело. Кроме того, полученная сумма может оказаться недостаточной, а риск нарваться на мошенников и остаться без жилья существует всегда.

Еще один способ улучшения собственного существования – завещание квартиры тому, кто согласится ухаживать за ее владельцем. Если же лицо, в пользу которого составлено завещание, не будет выполнять своих обязанностей, то владелец квартиры всегда имеет право отменить свое решение.

Обычно люди не хотят брать на себя бремя пожизненного содержания пожилых людей, если у них нет гарантии получения вознаграждения. И поэтому нередко пенсионеры обращаются к нотариусам с просьбой удостоверить договоры дарения своего жилища близким родственникам или иным лицам, которые обеспечат им необходимую заботу.

Однако не всегда, даже подарив квартиру, люди получают необходимую заботу и уход. Поэтому в подобной ситуации более безопасно все же заключить договор пожизненного содержания с иждивением — он предоставляет хорошие гарантии для обеих сторон сделки.

Рента и ее виды

Одним из важных новшеств российского законодательства является рента. Рента – это вид регулярного дохода, который не требует от ее получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности.

Договор ренты заключается между плательщиком ренты и ее получателем. В соответствии с 583 статьей ГК РФ, рента – это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на получаемое в собственность имущество.

Договор ренты должен быть обязательно зарегистрирован нотариально. Под выплату ренты могут быть переданы не только квартира или дом, а любое имущество, в том числе и деньги. Согласно 584 статье ГК РФ договоры ренты, по которым под выплату ренты передается недвижимость, подлежат государственной регистрации.

Существует три разных варианта ренты:

постоянная – в зависимости от договора может выплачиваться людям как в виде предусмотренных им услуг, так и в денежном эквиваленте. Получать такую ренту могут как физические, так и юридические лица;

пожизненная – этот вид ренты наиболее распространен в настоящее время. Выплачивается только гражданам. К получателю средства поступают в конце месяца, минимальный размер выплачиваемых средств предусмотрен законодательством (в соответствии с МРОТ), однако выплаты могут значительно превышать эту сумму;

пожизненное содержание с иждивением – в этом случае помимо выплаты и оплаты коммунальных услуг новый хозяин несет обременение. Под ним подразумевается: уход за пожилым человеком, уборка жилища, доставка продуктов, медицинские осмотры. То есть в этом случае получатель ренты находится на полном иждивении у плательщика.

Особенности ренты

При заключении договора ренты имущество юридически может передаваться за плату или бесплатно. В первом случае при заключении договора плательщик ренты единовременно выплачивает некую определенную сторонами сумму, а потом осуществляет рентные платежи. Во втором случае при заключении договора плательщик ренты никакую денежную сумму не передает, но впоследствии выплачивает рентные платежи получателю ренты.

Гражданин, проживающий в квартире или доме на основании договора пожизненного содержания с иждивением, согласно статьям 33 и 34 ЖК РФ, пользуется жилым помещением наравне с его собственником. Дееспособный гражданин при этом несет солидарную ответственность с собственником данного помещения, если иное не указано в договоре.

Отчуждение недвижимости, переданной в собственность на условиях пожизненного содержания, возможно только при согласии получателя ренты. При отчуждении имущества третьему лицу или переходе права собственности новому владельцу на правах наследования, вместе с правом собственности передается и обязанность выплачивать рентные платежи.

Однако на первоначального плательщика ренты, передавшего по собственной воле и с разрешения ее получателя право собственности на недвижимость, накладывается субсидиарная ответственность за выплату ренты. Это означает, что если новый владелец по каким-то причинам не сможет выплачивать ренту, то первоначальный плательщик ренты будет обязан вместо него осуществлять рентные платежи (ст. 586 ГК РФ). Условия договора об освобождении первоначального плательщика от какой-либо ответственности в этом случае признаются ничтожными.

Если договором не установлены сроки пожизненной ренты, то выплаты должны производиться по окончании каждого календарного месяца. Законом также предусмотрена ответственность за просрочку выплаты ренты. Она представляет собой уплату процентов с суммы денежного эквивалента, в которую оценена рента.

При существенном нарушении договора ренты плательщиком ее получатель имеет право требовать от плательщика выкупа ренты или расторжения договора и возмещения убытков. Если же под выплату пожизненной ренты жилье отчуждено бесплатно, то, согласно статье 599 ГК РФ, получатель ренты имеет право при существенном нарушении договора потребовать возврата недвижимого имущества с зачетом стоимости данного жилья в счет выкупной цены.

Согласно статье 600 ГК РФ, случайное повреждение или случайная гибель имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, плательщика ренты не освобождают от обязательства выплачивать ее на условиях, которые предусмотрены договором пожизненной ренты.

Преимущества ренты

Рента позволяет приобрести квартиру за часть ее стоимости. Для этого следует заключить договор пожизненной ренты взамен договора купли-продажи недвижимости. По сути это означает приобретение жилья «вместе» с его владельцем. Такие сделки регулируются ГК РФ (глава 33, статьи 583–605).

После выполнения необходимых процедур – нотариального оформления договора и его регистрации в Федеральной регистрационной службе – право собственности на данную квартиру переходят к плательщику ренты. Однако продать, обменять жилье или вселиться в него он не может, пока жив рентополучатель. В течение жизни бывшего владельца квартиры новый хозяин обязан отдавать ему суммы, предусмотренные соглашением, оплачивать коммунальные услуги и выполнять иные обязательства по договору.

Как правило, к таким обязательствам относятся доставка продуктов пенсионеру, уборка в квартире, обеспечение его медицинским уходом и транспортом. Все эти обязанности должны быть перечислены в договоре ренты. Таким образом, плательщик ренты часто отвечает не только за материальное обеспечение ее получателя, но и принимает личное участие в его жизни.

Риски возможны и в этой ситуации. Но все же такой вариант использования квартиры достаточно удобен как для одиноких пенсионеров, так и для тех, кто приобретает квартиру с помощью ренты. В первую очередь потому, что для многих это является единственной возможностью купить квартиру за не слишком большую сумму. Пожилой человек получает дополнительные средства к существованию и помощь.

Рента с городом

Для большинства одиноких пенсионеров договор ренты – одна из немногих возможностей не оказаться в старости за чертой бедности. Использование своей квартиры как актива позволяет приобретать нужные лекарства и продукты, бытовую технику, мебель и даже ездить на отдых. Пенсия такой возможности в большинстве случаев не дает, а работать в пожилом возрасте могут немногие.

В ряде городов РФ существуют государственные унитарные предприятия (ГУП), которые берут на себя обязательства по договорам ренты. В Москве такую деятельность осуществляет «Моссоцгарантия». В этом случае квартиру впоследствии получает не частные лица, а город.

В ГУПах выплаты по ренте невысоки, а пенсионер в некоторых случаях может быть выселен в специальное социальное жилье. Таким образом, его квартира освобождается еще до его смерти. И хотя данные условия назвать выгодными сложно, старики нередко предпочитают заключать договоры с государством, а не с частными лицами. Такой вариант они считают более надежным.

В ГУПах существуют правила заключения договоров ренты. Так, договор пожизненного содержания с иждивением могут заключать:

с 55 лет пенсионеры I группы инвалидности;

с 60 лет пенсионеры II группы инвалидности;

с 65 лет пенсионеры без группы инвалидности.

При этом пожилой человек должен являться собственником жилья, а жилое помещение не должно быть продано, сдано в аренду, заложено или находиться под арестом. На занимаемой площади не должны быть прописаны другие граждане. Если квартира не приватизирована, в ГУП окажут помощь в приватизации.

Заключение договора

Необходимо отличать договор ренты пожизненного содержания с иждивением от договора пожизненной ренты квартиры. Последний не предусматривает содержания в натуральном виде. Пенсионер в данном случае получает только ежемесячные денежные выплаты и не имеет права требовать чего-либо еще.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть указана стоимость всего объема содержания. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть меньше двух МРОТ, установленных законом.

В договоре пожизненного содержания с иждивением стороны, его заключающие, имеют право предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических денежных платежей.

Заключая договор ренты или пожизненного содержания, следует быть внимательным и не торопиться. Это очень серьезный шаг, поэтому желательно проконсультироваться у юриста. Будьте осторожны, выбирая плательщика ренты.

Особое внимание следует обращать на следующие моменты:

с кем и где вы собираетесь заключать договор;

насколько надежны выбранный человек или фирма для заключения договора;

каковы финансовые возможности выбранного лица.

Договор должен быть заключен в присутствии обоих участников. Необходимо иметь их паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру, справку БТИ.

Перед подписанием договора необходимо убедиться, что это именно тот вид договора ренты, который вы собираетесь заключить. Также следует изучить договор на предмет сторон, его заключающих.

Только в том случае, когда все тщательно проверено, можно рассчитывать на добросовестное исполнение договора ренты или содержания с иждивением.

Обратная ипотека

В настоящее время для пенсионеров появился еще один способ получить финансовые средства благодаря наличию недвижимого имущества – обратная ипотека. Данный способ уже десятки лет существует в других странах и пользуется большой популярностью.

В отличие от пожизненной ренты при обратной ипотеке право собственности на жилое имущество сохраняется за заемщиком и складывается иное соотношение интересов сторон.

Как описывалось выше, в пожизненной ренте жилье переоформляется на нового собственника. Поэтому чем быстрее прекратятся его обязанности по отношению к рентополучателю, тем больший сверхдоход он получит. Таким образом, интересы нового собственника и пенсионера противоположные.

В обратной ипотеке собственность, права пользования и проживания остаются у заемщика. При этом оформляется залог недвижимости. В результате этого кредитор имеет право претендовать только на выданную им сумму займа и проценты, начисленные на нее. Все остальное он обязан отдать наследникам заемщика. Поэтому чем дольше проживет заемщик, тем больший доход получит кредитор. Следовательно, их интересы совпадают.

Другим важным отличием пожизненной ренты и обратной ипотеки является то, что заемщик (или его наследники) может по своему желанию в любой момент погасить свою задолженность перед кредитором. При этом залог с недвижимости снимается, и бывший заемщик имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению.

Обратная ипотека выдается под залог имеющейся недвижимости и погашается в полном объеме единовременно за счет реализации жилья в конце срока кредитования. Величина кредита рассчитывается в каждом конкретном случае и зависит от возраста пенсионера, оценочной стоимости его жилья и формы выплаты (единовременная или ежемесячная).

При обратной ипотеке в отличие от других кредитов у заемщика нет ежемесячных платежей. В данном случае проценты начисляются и прибавляются к долгу – капитализируются. Кредит погашается следующим образом: после смерти заемщика квартира продается, выплаченная пенсионеру сумма вместе с процентами остается кредитору. Оставшаяся после продажи часть средств переводится наследникам пенсионера (если таковые имеются).

В случае прекращения выплат по исчерпании суммы кредита пенсионер своего жилья не лишится. Право собственности, владения и пользования недвижимостью сохраняется за ним пожизненно. Если заем брала супружеская пара пенсионного возраста, то данное право сохраняется за обоими супругами. Чтобы минимизировать риск, из процентной ставки кредитор регулярно формирует резервы.

За основу российской обратной ипотеки была взята американская модель, которая корректировалась в соответствии с нашими реалиями. Отличия есть в таблицах дожития, сроках выхода на пенсию, величине процентной ставки, потребностях и целевом использовании финансовых средств.

Как правило, за обратной ипотекой обращаются пенсионеры, которые хотят ежемесячно получать средства «на текущие нужды». Воспользоваться этим способом люди готовы, если прибавка к пенсии составляет не менее 30-40% от ее размера. Еще одной причиной является необходимость в дорогостоящем лечении или операции.

Размер выплат сильно зависит от возраста пожилого человека и реальной стоимости его квартиры или дома. Для 70-летнего гражданина, владеющего среднестатистической двухкомнатной квартирой (стоимость 1,8 млн. руб.), прибавка обычно составляет примерно 1,5 пенсии в течение 10 лет. Однако каждый случай индивидуален, и лимит выдачи рассчитывается для каждого заемщика. Для жителей Москвы и Санкт-Петербурга суммы заметно больше.

Заключение

Наличие собственной квартиры позволяет обеспечить себе в старости достойное существование. Какой вариант выбрать – каждый решает самостоятельно. Но проявив необходимую осторожность и здравомыслие, можно получить необходимую помощь, заботу и внимание.

Читайте также: